武汉市光谷项目策划分析报告new.ppt

二、绿化环境 光谷板块的“三湖四山十八校”构筑其优美的绿化环境，绿化率居武汉之首，生态环境达到国家部委一级标准。东湖、南湖、汤孙湖环顾四周，珞家山、南望山、喻家山点缀期间，武汉大学、华中师范大学、武汉理工大学、中国地质大学、华中科技大学等国家重点院校分布其冲。空气质量、绿化面积等综合指数处于各区之首。可谓：“蓝天碧水、青山绿野” 三、项目区位交通1、区位环境 本项目位于光谷中心——鲁巷广场斜对面，北靠中国地质大学，南面临珞瑜路，西连东湖，东望华中科技大学。交通便利、配套齐全。 3、交通线路 15 中华路——卓刀泉——关山饭店 18 平湖门——鲁巷——西港 25 平湖门——森林公园——葛店开发区 54 鲁巷——冯徐村——华泰山庄 59 江南庭院——丁字桥——南望山 510 鲇鱼套——鲁巷——关南小区 518 武昌火车站——鲁巷——王家店 521 中华路——街道口——关山中学 536 汉口火车站——卓刀泉——汪湖村 540 八大家——东亭——鲁巷 583 江岸西站——丁字桥——东头山 591 狮子山——珞狮路——关山二路 593 烽火村——卓刀泉——五角塘 702 建三南路——中南路——森林公园 703 循礼门——街道口——森林公园 709 铁机路——中南路——植物园 728 建港路——卓刀泉——碳黑厂 733 鲁巷——大彭村——鲁巷（循环 第二章 项目市场分析 1、武汉写字楼市场特征 回暖趋于明显——1、写字楼新盘增多 2、写字楼售价稳健上涨 3、租金水平整体微涨 4、停建项目再度入市 南北板块呈现不同的地域特点 ——1、江南中小客户多江北大机构多 2、江南板块潜在需求量更大 3、售价南低北高投资买家转战江南 商务分流明显——商住楼、写字楼共分市场 新生代产品出现——产品开始丰富化，产品创新、概念创新、服 务创新 2、2004武汉写字楼动态 1、市场总供应量继续增加 2、部分区域销售形式乐观 3、商住楼分流现象严重 4、投资客转战江南 5、光谷缺少甲级写字楼 6、传统行业市场增加 7、甲级物业市场冷淡 8、售价回升、租金看跌 9、中小企业占据主流市场、销售市场占主流 动态总结：武汉写字楼江南供应量以绝对优势超过江北地区；投资 客眼光转向江南中低端市场；标榜商务公寓的边缘写字 楼热销；投资概念写字楼增多；随着产品层次、类型的 丰富、武汉写字楼进入以销售为主的销售时代。 4、区域内写字楼产品分析 配套物业 结论：区域在售楼盘内配套均为中档写字楼标准，并有一定的雷同性，慧 谷时空档次相对较高，在才料选则、功能配套上具有优势，信息产 业大厦和华乐商务中心占据有利的地理位置，但由于相关配套缺乏， 整体档次受影响。 SBI以创业形象进入市场，配套较为完善，但自 身的建筑档次和功能定位处于低端水平。上述楼盘销售情况一般， 风险因素已经出现。 5、区域产品定位分析 结论：区域楼盘价格跨度较大，最大值达到1550元/平方米，区域写 字楼价格较为混乱。在产品定位上，创业街和慧谷时空均打 出投资概念；信息产业大厦则依托信息厅的部门职能优势， 吸引大批相关业务客户如大型国企等，华乐商务中心定位模 糊，目标客户较泛。价格上依然是地段决定。信息产业大厦 销售价格居首位，而创业街则走低价路线，从定位上来讲，