江t门台山地王广场失败原因分析_.docVIP

江门台山地王广场项目分析 项目地址及环境 项目命名:台山地王广场 地点:位于台山市中心通济桥与台西桥之间台海路临河段 土地性质：商业——使用年限40年。 项目面积:总长度一公里 930米 ,占地面积1049.52平方米 建设层数：负一楼加1-4楼商业。 商铺总建筑面积： 70,000平方米, 含河堤街/中空步行街/蔡澜广场/通济广场/中心大广场 出售面积：主力出售面积30平方米。 投资额：超过人民币3亿元（两岸两桥环境改造 + 商业文化街建设） 项目定位:集购物、餐饮、休闲、观光及旅游为一体的体验式生态型生活品体步行街 七大业态定位： A1区： G I创意坊 ,总面积1,600多平方米 低中端品牌,主打创意潮流 A2、B区：女人街, 总面积13,000多平方米 走中低端档次,主售潮流中低端品牌商店,汇集各种日,欧美,台湾等时尚流行元素 C区：香港柏丽大道, 总面积3,562.9多平方米 走中低端路线,招商目标主要为中高档名店,和香港尖沙咀柏丽大道相仿 D区：地王名店坊, 总面积5,094.7多平方米 走高档路线,主要集中各国高档品牌,为台山名店之集中点,引导中高端人群的消费观念 E区：Iplay数码步行街, 总面积7,590.3多平方米 走科技路线,带动台山之科技产 F区（大盒子B1-4F）：蔡澜叹世界, 总面积19,179多平方米 为饮食,娱乐之大型场所,由蔡澜主理 项目的定位与规划 项目销售与合作模式 70%出售，30%自营。 委托第三方“深圳保利物业服务有限公司”物业管理及经营招商。无商业运营管理经验。 市场及商业环境 台山·地王广场” 处于台山市黄金商业区，毗邻台西路步行街、天岭购物广场、天诚港商贸中心等成熟商圈；台山碧桂园、碧翠园、华侨花园、高业大酒店等高档小区及星级酒店；台山汽车站等交通枢纽， 项目名称 经营结构 开业时间 售价（均） 租金（均） 天岭购物广场 5F娱乐城 4F超市 3F百货 2F百货 1F百货 -1F停车场 2007年1月 15000~23000元/㎡ 返租年回报7~8% 以扣点形式 15%+1% （租金+杂费） 或250元/㎡ 管理费7元/㎡，空调费按流量另算。 1F：180元-250/㎡ 2F：100-150元/㎡ 3F：80-110元/㎡ 台山商业城 1F内步行街 超市 2F淘宝区 3F儿童电玩 2002年7月 不售 1F：180-300元/㎡ 2F：80-100元/㎡ 天诚港 1F淘宝 2F超市 2007年5月 9000-12000元/㎡ 1F：150-300元/㎡ 台山步行街 街铺 / 10000－13440元/㎡ 150-350元/㎡ 通济路（东） 街铺 / 6900-13800元/㎡ 100-180元/㎡ 通济路（西） 街铺 / 4100-8200元/㎡ 60-120元/㎡ 购物行为分析： （1）偏向于中低档消费 台山市民在本地消费多属中低价消费，台西路商业步行街、商业城、天岭广场不乏汹涌的人流，而台山内富裕的消费者多会选择去外地消费、如香港、澳门、广州等地，此类消费属于中高档消费。 （2）品牌意识强烈 台山消费者品牌意识十分强烈，消费者大多有一定的品牌忠诚度。长期以往购物基本就在某几间常逛的店铺中消费。 （3）商业的集中依赖性 因台山特殊商业环境——商业区域集中商业城到天岭商业城之间，其他区域基本无甚商业氛围，因此在全台山区域的人们心中享受购物及消费的地点就在于此。 项目的运营模式 委托期（年） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 100%收益率 6% 7% 7% 7% 8% 11% 12% 12% 15% 15% 经营年收益（元） （合同总价*收益率） ） 经营月收益（元） 出租率：设计商家800家，共入驻116个商家监督监督划分为监督监督监督）群众监督A．监御史九条B．刺史六条 C．察吏六条D．《巡察条例》 2．元代的监察法规包括（ ACD ）等。 A. 《宪台格例》 B. 《监察御史失察法》 C. 《察司合察事理》 D. 《行台体察等例》 1．人民代表大会监督的范围包括 ABC A.对行政机关进行的监督B.对司法机关的监督 C.对本级人大常委会和下级人大及其常委会的监督 D.对本级及下级党委的监督 2.在各级人民代表大会闭会期间，各级人民代表大会常务委员会根据工作需要，选择专门事项听取行政机关、审判机关和检察机关的报告。这一监督方式的主要特点是（ABCD ） A.经常性 B.广泛性 C.针对性 D.及时性 3.对审判机关和检察机关的执法监督包括以下方（ABCD） A.对审判机关行使职权情况进行监督 B.对检察机关行使职权情况进行监督 C.对司法程序进行监督D.对具体案件进行监督 4.县级以上人民代表大会常务