2004年房地估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案-中大网校.docVIP

2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案 总分：100分 及格：60分 考试时间：150分 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) (1)房地产具有供给有限特性，本质上在于（　　）。 A. 土地总量有限 B. 规划限制 C. 房地产不可移动 D. 价值量大 (2)某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（　　）元/㎡。 A. 1667 B. 1765 C. 1875 D. 2000 (3)某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（　　）。 A. 建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡ B. 建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡ C. 建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡ D. 建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡ (4)房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（　　）。 A. 相应配套的基础设施 B. 土地的形状 C. 组合完成的功能 D. 立体空间 (5)在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（　　）的行为。 A. 宅基地所有权 B. 空间利用权 C. 地役权 D. 建筑物相邻关系 (6)某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价（　　）。 A. 78万元 B. 882万元 C. 1210万元 D. 1272万元 (7)某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/㎡，现房出租的年末净收益为500元/㎡。若按折现率10%和风险补偿值100元/㎡计，计算该期房目前的价格应为（　　）。 A. 4400元/㎡ B. 4409元/㎡ C. 4445元/㎡ D. 4455元/㎡ (8)一套建筑面积为100㎡，单价为2000元/㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31%，则该套住宅的（　　）。 A. 实际单价为2000元/㎡，实际总价为30．16万元 B. 实际单价为1950元/㎡，实际总价为20万元 C. 实际单价为2000元/㎡，实际总价为20万元 D. 实际单价为2200元/㎡，实际总价为30．16万元 (9)同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（　　）。（过时） A. 富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B. 完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C. 完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D. 富有弹性、单一弹性、完全无弹性 (10)现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（　　）。 A. 存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B. 存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C. 存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D. 存量+新增竣工最-拆毁量 (11)城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（　　）。 A. 估价时点为未来，估价对象为未来状况 B. 估价时点与房地产状况均为现在 C. 估价时点为现在，估价对象为未来状况 D. 估价时点为现在，估价对象为过去状况 (12)某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为（　　）。 A. 44% B. 50% C. 67% D. 86% (13)按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（　　）的情形。 A. 估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B. 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7% C. 可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071 D. 可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933 (14)