2011110叶县房地产市场调研分析报告.docVIP

市场概况 全国市场概况 2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近 40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。 房地产调控政策的升级和货币政策的继续趋紧，使得 2011年上半年房地产市场出现积极变化。根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，1月“国八条”出台后的2-5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在增加，房价快速上涨势头得到遏制，表明政策调控的效果正在逐步显现。 2010年4月的“国十条”出台后，已有北京、深圳、苏州等部分城市出台“限购令”。2011年 1月，国务院办公厅发布“国八条”1，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市（若不含拉萨共计35个城市，简称“35个大中城市”）和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。截止目前，已有约40个城市出台限购措施，严厉程度略有差异，其中北京要求非本地户籍无房家庭提供“连续5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的。  房地产调控政策的升级和货币政策的继续趋紧，使得 2011年上半年房地产市场出现积极变化。根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据，1月“国八条”出台后的2-5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小，环比上涨城市个数在减少，环比下跌城市个数在增加，房价快速上涨势头得到遏制，表明政策调控的效果正在逐步显现。 2010年4月的“国十条”出台后，已有北京、深圳、苏州等部分城市出台“限购令”。2011年 1月，国务院办公厅发布“国八条”1，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市（若不含拉萨共计35个城市，简称“35个大中城市”）和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。截止目前，已有约40个城市出台限购措施，严厉程度略有差异，其中北京要求非本地户籍无房家庭提供“连续5年”缴纳社保或纳税证明，是本轮限购措施中要求最为严厉的。 今年“国八条”中首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。根据“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。已有600多个城市出台房价控制目标2，但大多数城市的目标是房价涨幅不高于 GDP及收入增幅，多与 GDP及收入增长挂钩，仅有长春提出使房价收入比（住房套型标准按 60平方米计算）控制在 5.8以内的合理区间，是少数在房价控制目标中提出“房价收入比”目标的城市，北京的目标是“新建普通住房价格稳中有降”，是仅有的提出“降房价”的城市。西安市在住建部的要求下，将房价控制目标调整为“新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点”，是首个调整房价控制目标的城市。 2011年上半年，CPI涨幅呈扩大趋势，存准率、利率不断上调。自今年3月起，CPI涨幅均在5%以上的高位， 3月、4月分别为5.4%和5.3%，5月更是达到5.5%，创近两年新高。为抑制通货膨胀，今年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6次，每次0.5个百分点，截至6月份大型金融机构存准率达到历史高点21.5%；央行还分别在2月和4月加息25个基点，目前，一年期存款利率为3.25%，商业贷款利率为6.8%，个人住房公积金贷款利率为4.7%。自从去年1月，为管理通货膨胀，央行动用了数量型和价格型的货币政策工具，截至6月底，央行已经上调存准率12次、加息4次。存准率、利率的一再上调，市场流动性整体趋紧，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的成本，将促进政策调控效果的进一步显现。 2010—2011年是房地产市场调控年，为了抑制投资投机性需求，政府从个人信贷方面进行调整，逐步提高购房贷款的门槛。“9.29新政”后，首套房贷款首