土地估价报告的写标准.docVIP

土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例 封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。 其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期” 改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方” 自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位置示意图和照片 案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字〔1999〕117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综〔2006〕48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）； 采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺少适用性分析及合理的期日修正的； 市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的； 未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的； 会审会认定的其他问题。 评审专家初审——主审专家复审——行政主管领导、协会专家、主审专家会审 2.3土地估价报告的撰写 基本要求：符合规程、内容全面、注重逻辑性 避免：报告使用者、阅读者“猜”报告 宗地评估的业务操作流程 2.4《规程》要求的宗地估价程序 确定估价基本事项； 拟订估价作业计划； 收集资料实地踏勘； 分析整理相关资料； 运用估价方法试算价格； 确定宗地估价结果； 撰写估价报告书； 整理存档 2.4.1宗地评估的业务操作流程 程序的前六个环节的工作内容，是为报告撰写积累素材，也分别对应这报告的不同部分 2.4.2结合技术报告格式梳理操作流程 第一部分 总 述 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、受托估价方 四、估价目的 五、估价依据 六、估价基准日 七、估价日期 第一部分 总 述 八、地价定义 九、估价结果 十、需要特殊注意的事项 十一、土地估价师签字 十二、土地估价机构 第二部分 一、估价对象描述 二、地价影响因素分析 第三部分 土地估价 一、估价原则 二、估价方法与估价过程 三、地价的确定 （第一部分已提及，但是存在区别） 2.4.3估价项目名称 确定估价基本事项 委托方 估价目的 价格类型 **公司（委托方或者资产占有方）**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估 2.4.4委托估价方 确定估价基本事项 委托方 （营业执照） 2.4.5估价目的 确定估价基本事项 估价目的 收集资料实地踏勘 收集经济行为依据 2.4.6估价依据 收集资料实地踏勘 相关法律法规 土地房地产市场资料 估价对象资料 *尤其是地价管理的有关资料 2.4.7估价基准日 确定估价基本事项 估价基准日 2.4.8估价日期 确定估价基本事项 估价日期 拟订估价作业计划 安排人员、时间 2.4.9估价结果 确定宗地估价结果 估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调