湖北自考房地产开与经营管理00118知识点(考试必备,完全免费).docVIP

市场法 成本法 收益法 假设开发法 长期趋势法 含义 也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，简要地说，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法 是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法 也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开法完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法 运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法 依据 是房地产价格形成的替代原理 是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定 是以预期原理为基础的 是预期原理 从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势 对象 是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：1.住宅；2.写字楼；3.商铺；4.标准厂房；5.房地产开发用地。 适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值 适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产 上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产 是价格无明显季节波动的房地产 条件 是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易 一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产 是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化 1.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式2.是否根据当地房地产市场状况，正确预测了开发完成后的价值 拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠 步骤 1.搜集交易实例；2.、选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理 1.弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料2.测算估价对象重新购建价格3.测算建筑所折旧4.求取估价对象积算价格 运用报酬资本化法：1.确定未来收益期限2.求取未来净收益3.求取报酬率4.选用恰当的报酬率资本化法公式计算收益价格 1.调查分析待开发房地产状况2.选取最佳的开发利用方式3.预测后续开发经营期4.预测开发完成后的价值5.预测后续必要支出与应得利润6、测算待开发房地产价值 1.搜集估价对象历史价格资料2.化为同义标准3.得出一定模式4.推测、判断估价对象在估价时点的价格 第六章 市场法及其运用 搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：1.查阅交易实例有关部门的房地产交易资料；2.向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况；3.向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况；4.同行之间相互提供；5.与房地产出售者或者其代理人洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。 选取的可比实例应符合以下4个要求：1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合；3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。 选取可比实例一般在3个以上（含3个）、10个一下（含10个）即可。 0.5≦可比实例规模/估价对象规模≦2 建立比较基准一般要做以下工作：1.统一房地产范围；2.统一付款方式；3.统一价格单位。