房地产开发项目风险管理机制的构建探析.docVIP

房地产开发项目风险管理机制的构建探析 　　【摘 要】与一般的项目相比，房地产项目有着其独特的特点，这些特点使得其更容易受到各种不确定因素的影响，包括市场经济以及社会政策等因素，这些都会让房地产项目投资面临较大的风险。为了能够降低这些风险，就需要对房地产项目的风险进行管理，以确保房地产项目投资的安全性。本文首先分析了房地产开发项目存在风险的原因，接着提出了一些应对风险的措施。 　　【关键词】房产投资；风险管理；措施 　　1 房地产开发项目风险成因 　　1.1 国家政策风险 　　随着我国市场经济的快速发展，房地产行业才依托这个背景发展壮大，其推动了我国的城市化进程，同时也有效改善了我国人民的住宅环境。可以毫不夸张地说，其是国民经济的主要支柱产业之一。然而，近几年房地产行业发展的速度超过了预期，房价也在迅速高涨，这对居民的生活带来了很大的压力。针对这种情况，我国政府要采取相关措施来遏制房价的快速上涨，就需要颁布相关的政策进行调整，比如规范土地的拍卖，出台新的税收政策等等，这些政策的颁布都会使得房地产开发项目面临一定的项目投资风险。 　　1.2 项目定位风险 　　在开发房地产项目之前，要准确地对项目进行定位，明确项目的消费人群、并清楚知道房地产产品的建设环境、产品质量以及市场价格等特点，只有明确这些特征，才能确保开发出来的房地产产品具有企业独特的特色，也便于下一步的预算和推广工作[1]。如果不能对房地产产品进行准确的定位，就会使得项目在后期开发中面临整体方向失误的风险，这将会给房地产项目的投资带来巨大的损失。 　　1.3 工程建造风险 　　房地产开发项目的成果形式是房产，房产质量的好坏不仅影响到项目的推广和销售工作开展，更会对消费人群产生重大的影响，因此房地产开发商要高度重视房产建设的质量。房地产开发项目的建设阶段非常多，同时也需要多个单位的共同配合，在这个过程中，很容易产生一些矛盾，比如合同纠纷等等，这些矛盾都会使房地产项目的建造存在大量的风险，进而影响到项目建设的进度、质量以及成本，使得房地产项目面临损失。 　　1.4 资金结构风险 　　对项目进行全面规划是开发之前必须要进行的工作，只有明确知道项目具体的资金结构，比如说贷款的额度以及自由资金的比例等等，才能清楚知道项目所面临的还款压力有多大，对于某些应急事件的处理也能够清楚知道该采用何种措施。房地产开发商需要充分考虑到项目建设的周期，以及建筑市场一些条件的变化，包括物价和利率的变动等等，尽可能减少投资方面的风险。 　　2 构建房地产开发项目风险管理机制的路径 　　2.1 建立健全风险管理机制 　　要有效开展房地产开发项目风险管理，就必须建立和健全风险管理机制，同时要有相应的风险管理人员，来对各种存在的风险因素进行分析和预测，尽可能采取提前预防的措施，从而规避风险或者是减少由于风险发生而产生的损失[2]。这就对风险管理人员提出了较高的要求，需要风险人员具备较高的素质，包括丰富的实战经验和深厚的理论功底，形成强有力的风险管理队伍。房地产企业不仅要成立专门的风险管理部门，还需要对风险管理人员进行培训，提高其工作能力，使其能够在工作过程中为企业的风险管理作出更大的贡献。 　　2.2 加强项目建设阶段的风险管理 　　房地产开发项目在建设阶段所面临的不确定因素是最多的，因此加强建设阶段的风险管理至关重要。一般来说，这个阶段主要会面临一些质量、成本和工期方面的风险，这些风险都会使得项目面临失败的可能。针对这种情况，房地产开发商需要加强质量、成本和工期的控制，具体说来可以采取以下措施：首先，要高度重视房地产项目的质量控制，建立项目的风险管理小组，让其在设计阶段就开展风险管理工作，提高产品设计的质量，这是项目建设的事前预防原则。在施工阶段需要加强监控，采取多种手段来减少施工阶段面临的风险，提高产品建设的质量。其次，要采取有效的成本控制措施，加强成本管理。成本管理的方法主要是价值工程法，利用这种方法可以使得在总价一定的情况下尽可能使产品价值更高，提高产品的性价比。最后，合理控制项目建设工期，这就需要企业制定严格的施工计划，从各个方面保证施工顺利开展，实现预定的工期目标。 　　2.3 完善信息网络和共享机制 　　信息在房地产开发项目建设全过程体现出越来越重要的作用，一般房地产开发商掌握的信息越多，越精确，就越能保证项目决策的有效性，从而实现项目的投资目标。为此，企业应当建立和完善信息网络共享机制，及时收集房地产开发相关的各种信息，包括市场环境的变化、国家新颁布的相关政策、消费者的心理需求变化等等，并对这些因素进行分析，以实现科学决策，减少后期的风险[3]。此外，与其他相关企业进行信息交流与共享也非常重要，这就需要企业完善其反馈渠道，通过公关的形式来加强与其他