中关村科技园区土开发建设的瓶颈分析与建议.docx

中关村科技园区土地开发建设的瓶颈分析与建议----以Ｓ园为例千岛愚夫?前言??? 为有效开展园区土地开发工作，在总结前期土地开发工作经验的基础上，我大胆剖析自己，深刻反思过去，认真研究有关问题，取得了一些阶段性的成果。下面，我从项目基本情况、瓶颈分析和若干建议三个方面，就当前S园区土地开发建设工作进行阐述。??? 一、基本情况??? 1、园区概况??? S园前身为BDC高科技园区，2006年1月加入中关村科技园区，2006年8月管委会正式挂牌，成为中关村科技园区其中一个分园。园区总面积3.45平方公里，分为三个区域：北Ⅰ区0.636平方公里、北Ⅱ区0.913平方公里、南区1.892平方公里。2007年3月，S园管委会与区科委（知识产权局）合署办公,创新园区管理新模式，园区进入了发展的快车道。??? 在区委、区政府的坚强领导下，在各有关部门的通力合作下，园区把握机遇、迎难而上、奋力拼搏，企业收入和税收年均增长近40%，2008年达205亿元和5.5亿元，增长速度居中关村各分园前列；初步形成以高新技术产业为主体、以文化创意产业为特色、以现代服务业总部楼宇经济为支柱的产业格局。园区先后被评为“中国十大最具投资价值科技园区”和“中国最佳创意产业园区”，并于2009年初成功通过了ISO14001:2004环境管理体系认证，成为中关村园区一区十园中首批通过环境管理体系认证的园区之一。??? 2、开发建设情况??? S科技园除北Ⅱ区大部分区域已建成外，目前尚有待开发土地面积275.67公顷，占到园区规划总面积的79.9%，具体包括北Ⅰ区土地一级开发、北Ⅱ区西井地块开发、北Ⅱ区135亩地块开发、北Ⅱ区60亩地块开发和南区规划与开发五个项目。具体进展情况如下：??? 北Ⅰ区土地一级开发项目：占地805亩（除SRZY公司占地），其中可建设用地458亩，用途全部为研发，规划建筑面积为51万平方米，土地一级开发成本预计15亿元，拟建成国际化的总部经济区。2008年3月园区建设领导小组第1次会议决定由园区平台公司JSKY公司采用自主开发的模式进行开发建设。在实际推进过程中，考虑到JSKY公司人员紧缺，经验不足，又进一步借力于JDZX公司推动控规调整和前期手续办理,同时充分发挥全区各职能部门的作用。在园区管委会、规划分局和JDZX公司的共同努力下，顺利完成了北一区控规调整论证报告和市政工程规划意见，但是在办理交通影响评价审查意见过程中，交通部门认为北一区目前的路网现状不能支持现有建筑规模进一步扩大，JDZX公司深感协调难度相当大。为此，园区领导决定另行委托具有丰富实操经验和开发实力的DX公司协助进行控规调整、项目核准、征地拆迁和大市政建设等土地一级开发手续，其中重点是控规调整工作。目前,北一区的控规调整已顺利通过了市规划委的中心城控规动态维护会，正在公示当中。与此同时，北一区的地块招工作也大步推进。通过与入驻企业签订《土地使用意向书》，提前启动二级招商，将DXT、JDWL、QHCT、HYNY等20多家意向企业留在园区。与此同时，还与DMJT、SDCM等知名大型企业进行了北一区土地合作洽谈。??? 北Ⅱ区西井地块开发项目：位于北Ⅱ区东南角，占地151亩，现规划建筑总面积为30.38万平方米，拟建设集知识产权交易、投融资、商业物流、综合服务等全方位服务于一体的专业科技服务园。该地块经2008年第2次园区建设领导小组会确定采取协议型合作开发模式，并先后与XSJ地产、JRJ地产、SX公司等进行了对接、沟通和项目论证。最终，受世界金融危机对国内房地产业造成的冲击影响，西地块开发项目遇阻。2009年初，为解决西井地块开发项目遇到的资金瓶颈，一方面争取利用北京市政府新增的1000亿元土地储备资金，另一方面不断接触有意向的带资开发商。目前，西井地块已经S区政府同意纳入政府土地储备，进行土地一级开发工作，并已完成实施方案的编制，准备上市国土局组织的土地联审会。待联审会后，将迅速启动立项，力争年底启动征地拆迁。??? 北Ⅱ区135亩地块开发项目：原为北方微电子基地八英寸芯片项目建设用地，闲置达7年之久。2007年9月，该项目启动并通过市场公开竞争确定了D公司为合作开发主体，D公司与园区平台公司按比例进行面积分成。但是，该项目涉及历史遗留问题众多，特别是项目北侧7千多平米的违章建筑拆除，难度极大。为了尽快启动项目建设，经园区管委会协调，区委、区政府倒排了工期，召集06环境办和城管等15部门分领任务，最终出动300多名执法队员将各项遗留问题全部解决，从而为项目的开工建设创造了极为有利的条件。在圆满解决各种历史遗留问题后，2008年4月底正式开工建设,年底中区实现了结构封顶。然而，该项目在办理土地协议出让手续过程中出现了问题，集中表现在作为合作方的D公司在政策上不允许办理协议出让