2012：大并购时代即将来临.docVIP

2012：大并购时代即将来临 　　2011年出现的一轮密集并购仅仅是端倪，并购潮的出现需要调控政策继续深入，如果限购、信贷紧缩继续维持，预计在2012年年中大并购时代将真正来临。 　　2010年，政府对房地产行业的系列调控目的在于防范泡沫，更在于对实体经济大量资金流入地产导致空心化的担忧。 　　2011年，国家对房地产行业宏观调控的力度逐步加大，金融渠道控制力度更是空前，央行3次加息，6次上调存款准备金率，信贷日益紧缩，致使房地产行业资金压力不断上升，开发商资金回笼较难。　房企的债偿还高峰也将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。 　　在此情况下，2012年房地产行业面临着转型契机，房地产行业是资本密集型行业，资金是关乎行业发展和企业生存的重要因素，如何处理好房地产金融资本问题？如何化挑战为机遇？ 　　房地产信贷受限 　　银行信贷一直是房地产业的传统融资主渠道，我国改革开放30多年来，特别是住房制度改革以来，银行已发放了大量的住房按揭贷款，由于住房贷款的期限普遍很长，最长可达到30年，而金融机构吸收存款又具有短期性，对于商业银行来说，规模超过数万亿元的住房信贷，无疑是金融资源的巨大占压。 　　由于房地产所具备的金融属性，银行为了防范风险着力限制杠杆率。相比之下，我国银行贷款要求的首付比率较发达国家高得多，2010年，住户贷款/GDP只有28%，而在次贷危机爆发前夕的2006年，美国的家庭债务余额与GDP之比高达170%。我国房地产相关贷款（土地贷款、开发贷款和购房贷款）占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。另一方面，由于我国房地产市场以新房为主，房地产行业对上下游产业和地方财政收入均影响较大。2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。 　　因此，为了抑制购房的投机需求，在　2011年下半年，首套房贷利率提高到1.1倍，与此相配套的限购、限贷政策抑制住了富裕群体的买房需求，上调房贷等同于向贷款购房者单独加息，房贷一族还贷压力越来越大，相当程度上抑制了中低收入阶层的购房需求。房地产行业依靠自有资金，而按揭利率上升堵住了自有资金的来源。调控不放松的情况下，开发商只有两条路可走，一是变卖资产，二是高价融资。 　　拓展直接融资渠道促进行业发展 　　除了银行信贷，房地产的融资方式还有信托方式、私募股权方式、政府发债方式等几个直接融资渠道。 　　中国的房地产金融的一个鲜明的特点，行业高峰时选择上市融资，行业低谷时则转向民间资本，融资渠道的选择既是中国房地产市场起伏的风向标，又是促动整个行业变局的重要推手。 　　由于房地产资金链已经发生了根本性的逆转，监管层要求金融机构不得再向增量房地产项目输血，这就在金融机构与房地产之间竖起一道防火墙，迫使房企远离金融机构。如果新型金融业态投资房地产渐成趋势的话，对整体房地产业健康发展是有积极意义的。 　　首先，可以把民间资本从房地产的需求端转向供给端，大大有利于缓解供求矛盾。过去是激化供求矛盾，现在是缓解供求矛盾；原来在需求端增加投资，现在在供给端增加投资。其次，增加房地产企业直接融资渠道客观分散了银行的风险。过去整个产业链资金来源，对银行贷款依赖度超过70%，这就导致房地产开发的投资和信贷的紧松紧密相联，也使房地产行业风险和金融银行的风险紧密相联。如果增加直接融资渠道，让开发企业直接承担投资风险，这样大大降低银行风险。再次，发展直接融资方式投资房地产能够聚沙成塔，引导民间资本进行长期化投资，来缓解通胀压力。最后，有利于房地产企业转型升级。 　　信托助力房地产融资 　　在银根收紧的情况下，许多房地产企业将融资目光转向了信托公司。 　　我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上日趋重要，已经从替补角色演变成为房地产公司筹资的重要渠道。 　　据统计，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。房地产信托发行规模占集合类信托规模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。 　　房地产信托尤其对于中小房企来说更加具有吸引力。中小房地产企业的融资渠道狭窄，“银根”紧