鄂尔多斯房地产泡沫形成动因及破解对策分析.docVIP

鄂尔多斯房地产泡沫形成动因及破解对策分析 摘 要：近些年来，外界对鄂尔多斯一直有着不同的社会评论，这个不知名的小城市以其特有的“羊煤土气”方式令地区经济飞速发展，在以煤炭为资源消耗主体的经济增长模式下，GDP增长更是势不可挡，大有赶超沿海发达城市的趋势。然而在短短几年内却发生了戏剧化的房地产泡沫，所有的财富被“烂尾楼”套牢，再无见光之日。鉴于此，本文通过对鄂尔多斯市房地产泡沫发展历程的梳理分析，从内因、外因两个角度对房地产泡沫形成动因进行深入探析，在此基础上，提出切实可行的破解对策。 关键词：鄂尔多斯；房地产泡沫；民间信贷；破解对策 在2011年以前，鄂尔多斯对于人们来说是一个“内陆奇迹”，这个典型的依靠单一资源――煤炭富起来的城市，在经历了令人咋舌的财富快速积累的过程之后，从一个名不见经传的小城市到人均GDP指数直逼香港的“黑金宝地”，成为内蒙古最富有的城市之一。如若按照此发展模式，鄂尔多斯市本应“一荣俱荣”，形成地区财富积累的良性循环，然后短短几年时间内，鄂尔多斯市却因房地产经济的崩盘出现了地区经济的“一荣俱损”局面。巨额的财富在这座人口及面积与其资本量严重不符的地区不断膨胀、积压，最终难逃爆发的灾难。房地产泡沫破裂后，大量的资金沉睡在“烂尾楼”中，地区GDP一下子全部被泡沫消耗殆尽，大街小巷过起了“以物易物”的生活状态，信用危机、资金危机席卷而来，人们的生活质量骤然下降，甚至生活水平较高的康巴什新区也成为了外界口口相传的“鬼城”。 一、鄂尔多斯房地产泡沫发展历程 到底是什么原因致使鄂尔多斯大量的资金流入房地产行业呢？首先，人们手中的钱来自于两条渠道，第一条就是煤炭，另一条则是“富有”的政府，政府在收到由煤炭带来的巨额财政收入后，进行征地造城，改善生活环境[1]。当地居民靠拆迁得到补偿，即高额的“征地费”。 然后，随着手中的资金积累越来越多，人们的投资意识也越来越强烈，但是由于缺少理财知识以及当地金融体系的不健全，大部分人把这些补偿和自己积累的财富投资房地产。人们买房子不是为了卖也不是为了租，而是为了囤积资产。据统计局数据显示：2009至2011年间，鄂尔多斯各个行业在固定资产投资额中所占比例均属于下降趋势，仅有房地产行业和煤炭行业的投资比例是增加的，而在煤炭行业投资增加额3年平均不到3%的情况下，房地产行业却高达47%。由此可见，由鄂尔多斯地下煤矿制造出的大量财富在没有其他投资渠道的情况下流向了楼市，引发了楼市的虚幻繁荣，而这种繁荣又继续推动人们哄抬房价，促使房地产成为了鄂尔多斯近些年的支柱产业之一。 随着大量资金涌入房地产行业，房地产行业过热，房产供不应求。于是房地产开发商为谋更多的利不惜借巨额贷款造房，进而房价猛烈的上涨又刺激更多的开发商涌入房地产行业。据统计，2011年全市房地产企业数量达到400多家。但是，看似平静的双向循环却掩藏着巨大危机，在煤矿和楼市的相互“吹捧”下，一大批民间金融机构拔地而起。民间金融机构在一定程度上降低了正规金融对人们资金借贷的限制，他们房贷自由且门槛低，由此民间信贷成为了“手头有钱无处投”的散户和“手头有项目没有资金支持”的房地产商之间的桥梁。 可是好景不长，2012年资金风暴全面爆发，煤价下跌和房价崩盘让鄂尔多斯这条唯一的资金链岌岌可危，再加上民间集资的不规范化，在遇到危机时抗风险能力几乎为零，进而使得资金无法正常供应、资金链断裂。鄂尔多斯当年的财政收入增幅从2011年的48%大幅下降为3%；当年全年商品房的销售面积为232.69万平方米，同比下降47.0%；销售额107.90亿元，同比下降49.4%。 到2016年为止，鄂尔多斯加快消化房地产库存，坚持去库存与防风险、化解民间借贷统筹解决策略；坚持租售并举，多方式、多渠道盘活存量房源；探索“产权共有”模式，消化大户型结构住房；大力推进房地产企业整合重组，引导企业降价促销，增加房地产交易量，全年消化存量商品房300万平方米以上。 二、鄂尔多斯市房地产泡沫形成动因分析 （一）外因 1、国家经济结构调整 鄂尔多斯属于资源型城市，赖以生存的资源即为“羊煤土气”（羊毛、煤炭、稀土、天然气），其中最为重要的是煤炭，GDP贡献率高达60%，与此同时，资源型城市的发展也受国家经济情况影响较为显著。2002至2012年间被称为中国经济发展的煤炭黄金十年，因而在这十年间，鄂尔多斯市依靠自身煤炭资源的优势，经济发展速度一再提速。但伴随着国家产业结构调整以及资源型城市经济转型发展的要求，煤炭价格下跌，鄂尔多斯市依靠资源换产业的发展模式一夜之间由顶峰滑落谷底，加之鄂尔多斯市产业结构畸形化，其他产业也因煤炭行业的萎缩而雪上加霜。 2、房地产“限购”政策 房地产行业也易受国家宏观调控的影响。2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新