中原地产-09年取深圳写字楼综述.docVIP

- 中原地产：2009年深圳写字楼市场评述分析报告 窗体底端 关于“深圳市写字楼...”的内容 本站搜索更多关于“深圳市写字楼行情”的内容 2009年，在宽松的货币政策、房地产政策，以及“粤十五条”出台等影响下，深圳住宅市场迎来久违的“井喷”行情，虽然政策没有过多惠及写字楼市场，但受住宅市场的感染，以及国内外经济有所好转，在新量上市及巨大存量等因素的作用下，写字楼成交量出现较大涨幅，而在成交结构及市场因素的影响下，售价同样表现上涨。第四季度是房地产政策的敏感期，众嘤呕菡呙媪俚狡冢缬邓凹趺庵匦碌髡年等，但写字楼市场继续迎来利好，11月17日深圳房屋产权交易中心发布“停止执行原市国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知》 深国房[2007]254号 ”通知，意味“限外令”全面取消，对深圳的写字楼市场产生巨大的利好效应，这对写字楼成交不单产生短期效应，且具有久远的影响。2009年，写字楼市场完全走出低谷，与住宅市场一样，呈现供需两旺局面，供需均刷新历史纪录，售价同样出现新高。2009年，全市写字楼供应量面积为99.68万㎡，比2008年增长67.25%，刷新2004年的历史供应纪录。在整体成交频繁、投资需求旺盛的影响下，写字楼成交面积同样创造新高，为44.25万㎡，同比上涨115.01%，比2006年历史最高销售纪录38.70万㎡高出14.34%。在住宅售价不断攀升，以及利好刺激下，写字楼成交价格也大幅上涨，全市均价为24054.82元/㎡，比2008年上升26.90%，刷新历史纪录，比2007年高出2.21%。1. 供应量分析1.1 写字楼新增供应量创历史新高2008年，受楼市深度调整及全球经济危机影响，深圳写字楼供应量比预期减少，共为59.60万㎡，很多项目按兵不动，“捂盘”以待市场回暖。2009年，深圳楼市迎来大爆发行情，写字楼新老项目齐齐亮相，共录得21个新增项目，提供办公面积99.68万㎡，比2008年增长67.25%，刷新了2004年的最高历史供应纪录。2009年，深圳写字楼供应继续以福田、南山等商务气氛成熟区域为主，两区占全市供应面积的八成，其它区域中，龙岗表现最为抢眼，提供5个项目，面积占全市的17.37%。随着“总部经济”的深入发展，纯租赁或销售带租赁的比例迅速上升，2009年纯销售型的面积比例仅为44.74%，为历年来最低；而纯租赁的比例已经高达39.00%；另外销售带租赁的比例也大幅上升，达16.26%。由于供应主要集中在福田、南山的商务成熟区域，物业以纯写字楼为主，面积占比超过一半，达50.64%；而在中心西区、科技园等片区产业升级的影响下，厂房式办公楼比例较高，为29.80%；公寓类物业则相对较少，面积占比为19.56%。在区域供应、物业种类的影响下，全年供应以中高档物业为主，其中高档物业面积比例为61.49%，中档物业占37.35%，低档物业仅为1.18%。 收藏 分享 评分 - 回复 引用 订阅 TOP 发短消息 加为好友 feixiang 当前离线 UID 92? 帖子 14? 精华 0? 积分 155? 威望 33 ? 酷币 33 ? 积分 33 ? 阅读权限 20? 在线时间 3 小时? 注册时间 2010-1-1? 最后登录 2010-2-3? 注册会员 2# feixiang发表于 2010-1-30 10:51 | 只看该作者 ???踩窝窝 ??送礼物 ??问候Ta 1.2 供应特点分析1.2.1 以福田为中心，向两端发展2009年，深圳共有21个写字楼项目入市，共提供99.68万㎡的办公面积。其中福田继续是供应最多的行政区，共8个项目，面积更是占全市的半壁江山，达48.66%，但比重继续呈现回落之势；在“前海中心区”规划与建设的影响下，南山写字楼发展继续不断壮大，2009年供应6个项目，供应面积占全市的31.37%；而由于新兴区域的崛起，龙岗供应是2009年的一个亮点，共有5个项目面市，供应面积占全市的17.37%；宝安、罗湖则相对较少，各供应一个项目，占比分别为1.98%、0.63%。1.2.2 新兴片区逐渐成型写字楼有集约发展的特性，区域的规划具有决定性作用。目前，写字楼供应最密集的依然是福田中心区及中心西区，两者供应占全市的45.14%，但随着城市规划的实施，多个新兴商务片区逐渐成型。城市发展西移令南山、宝安写字楼得到发展最佳良机，2009年表现较为突出的是南山的科技园、南山中心区两个片区，它们供应量分别占全市的18.56%、8.75%。东部的龙岗中心城是2009年供应的最大亮点之一，共有5个项目面世，供应面积占全市的17.37%。随着“总部经济”的深入发展，纯租赁或销售带租赁的比例迅速上升