成都万锦酒店筹计划书.doc

成 都 市 万 锦 酒 店 整 体 筹 备 计 划 书 万锦酒店筹备 二O一三年一月 一、项目立地概况 1、万锦酒店项目概况 筹备中的万锦酒店位于成都市金牛区一环路西三段，西门车站-永陵路进城主干道间，一环路内侧，有未来地铁5号线规划。 筹备中的万锦酒店楼体原为停车和办公楼用途，框架式结构，楼体面积约1万平米。主楼地面建筑为7层，另有地下室1层，五楼有半层露台，七楼以上为屋顶，二、三楼为楼体停车场。酒店未来经营收入会主要以房间销售为主，餐饮、茶楼等为配套。 筹备中的万锦酒店，在成都类似体量规模的酒店（九寨沟饭店、金荷花酒店、八宝酒店等）。 其中： 客房房间设计85间，含各类双床间31间，剩余为各类单床间（包含机麻房间5间）（无窗户房11间，夹配电井房2间，占总房量的13%）。 茶楼大厅和12个机麻包间（无卫生间）。 餐饮早、桌餐区，约餐位80个。餐饮包间6个，餐位60个。 自有停车场车位100个左右，车辆进出通道1个。 主要设备：中央空调、冷热水锅炉、备用发电机、室内电梯2部 2、项目地块优劣势分析】【1 筹备中的万锦酒店地处成都市一环路西三段商圈内，临近花牌坊街-西月城街-八宝街商业中心。附近有博美装饰城、生资市场等商业集散地。 （1）政策风险 根据四川省旅游政策提倡导向看，以商务型酒店的投资建设，是对成都市城市功能设施的补充，提高了城市的旅游和会务资源的接待能力，能够得到政府支持，因此在政策方面不存在任何风险。 （2）建设风险 依照目前的酒店筹建及筹备情况分析： A.现行的决策模式存在较大问题。筹建与筹备没有办法形成相互协作关系，内装设计公司、设备安装公司相关图纸等未到位，装饰设计和平面布局在缺乏市场论证的情况下进行，存在较多的功能性配置缺陷。主要功能设施如客房、茶房、餐饮的装修档次和服务定位不明确，在未来经营中，已形成隐患。部分功能设施如餐饮的非理性建设投入，将提高日后运营成本和折旧负担。 B.从现有资料看，酒店的装饰风格、配色等不适合自身条件。装修选材等应考虑酒店作为服务性公共接待场所的特性，可预见在酒店运营后出现较高的维修问题，并降低客户认同度，且后期无法整改或整改代价巨大。 C.虽然成都市的酒店市场一直处于上升态势，但由于近三年以来，各类型酒店的不断涌入，加之酒店如果没有超前五年的硬件筹建思想，在经营上存在开业后短期内被赶超的风险。 3 突发事故和不可抗力风险 A.成都市区地质结构稳定，08年地震亦未对其造成较大影响，气候温和，风调雨顺，属于自然灾害风险较少，宜于居住活动的理想地理区域。 B.酒店地处少数民族聚集区，但周围治安一直稳定良好，多年来未出现尖锐的社会矛盾和民族矛盾，多年未发生恶性案件，所以在突发事件和自然灾害方面不存在可预见风险。 5、酒店 SWOT 分析： （1）酒店优势 A. 酒店附近以快捷式酒店居多，酒店建筑外观较附近快捷酒店大气，独栋楼体，与大多数同规模的商务酒店相比有较好的外部特征。 B. 功能设施优势。配置有专属的茶楼、餐饮、停车场等，功能区域较全，部分设备新装，技术优势明显。 C.拥有良好的本地社会关系。 D．酒店步行过往人流量：平均50人/分钟。酒店过往车流量：平均90辆/分钟。 2 酒店劣势分析 A．酒店精装修未充分考虑日后酒店运营需要，缺少主题特色和价值感。 B．酒店装修时未对原楼体外墙进行改造，会导致整个楼体外观显旧。 C．在缺乏市场调研、市场分析等前期工作的情况下开始改造投入，直接导致了对顾客细分市场的认识模糊、产品定位模糊与经营盲目。从现阶段情况看，因投入不够和本体限制，已很难上升为特色精品商务酒店档级，日后将不可避免的加入到快捷酒店的客源竞争市场中。 D、在酒店为中心的500米范围内，存在同类型酒店近10余家（攀煤、布丁、如家、安逸158、抚琴宾馆、佳荣、凯宾、华龙宾馆（在建）、独山子石化接待处、绵阳宾馆（在建））。其中： 拥有巨型分销渠道的酒店3家：快捷酒店安逸158、如家、凯宾。 拥有小型分销渠道的酒店1家：布丁酒店。 周边500米内，相似规模的酒店拥有房间数共1400余间。 周边500米内，建设有星级酒店2家（成营、民族），房间300余间。 周边500米内，同类型酒店较多，产品设计类同，客源定位集中，价格定位相似（120-220之间）。 周边500米内，接待型酒店两家：攀煤、独山子石化接待处。 周边500米内，华龙宾馆与绵阳宾馆在重新装修，与本项目规模相当，两家均在翻新过程中。另有布丁酒店旁一楼体内有快捷型酒店在装修。 E.价格竞争。 价格竞争的压力主要来自两个方面： 一是来自于市场高端的豪华酒店。因成都市西门片区高星级酒店投资过快、过热，导致豪华酒店供应过剩，容易发生降价行为，这种行为的后果使高星级酒店的客源市场及价格引向低端，掠夺中小型酒