纳税筹划——土增值税.docVIP

房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——转让房地产增值额的确定 　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因素的内涵、范围和确定方法等，税法作了比较明确的规定。　　（一）收入额的确定　　纳税人转房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益，不允许从中减除任何成本费用。　　对取得的实物收入，要按收入的市场价格换算成货币收入。　　对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。　　对取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。当月以分期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。　　（二）扣除项目及其金额　　在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时，允许从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额，大致可以分为三类。　　（1）土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出售给买受人时，允许从收入额中扣除的项目及其金额。　　（2）纳税人取得土地使用权后，建筑商品房，并将建造的商品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人