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广雅后街两房降价30％再拍 单价不到4000元/平 2009-09-01 08:28:32　来源: 广州日报 广州 　跟贴 2 条 手机看新闻 核心提示：近日，位于广雅中学附近的广雅后街一套两房单位以不到4000元/平方米的单价出现在拍卖市场上。该标的是降价再拍物业，较首次拍卖的价格已经下调了约30％，目前的参考价格只有市价的6折左右。 广雅后街 广州日报9月1日报道 近日，位于广雅中学附近的广雅后街一套两房单位以不到4000元/平方米的单价出现在拍卖市场上。该标的是降价再拍物业，较首次拍卖的价格已经下调了约30％，目前的参考价格只有市价的6折左右。该标的价格较笋，买家既可以短炒赚取差价，也可以长线出租，回报率在7％以上。 不过该标的的风险也非常大，为带房产证、不交吉拍卖。目前的住户是拆迁户的后代，买家能否获得使用权不确定性非常大。 现状：二手成交价约6500元/平方米 该标的的地址为荔湾区西湾路广雅后街一巷15号401房，面积为53.76平方米，参考价为21.5万元,折合单价为3999元/平方米。该标的是降价再拍物业。早在今年的6月份曾经在拍卖市场上出现，当时的参考价格为27万元，此次降价近30％再次拍卖。 目前来看该小区的交通还不太便利。记者从地铁纪念堂站出来后，乘坐公交车坐3站到和平新村站，走路约10分钟才到达该小区。离该小区最近的两个公交站是富力环市西苑站和和平新村站，但富力环市西苑站这边的线路主要是通往火车站。 小区距离和平新村站走路需要10分钟，有大量的公交车前往越秀、海珠、天河等各区。不过目前正在建设中的地铁5号线将在该小区附近设立西村站，届时该小区的出行将变得极为方便。 记者在现场看到，从广雅中学北门到该小区的距离步行只需要1分钟，小区由多栋楼梯楼组成，距离马路较远，小区内非常安静。 该标的缺点是楼龄较长，达20年以上，为石米外墙。据周边中介介绍，这个小区的治安非常好，由于是多年前的房改房，所以实用率非常高，估计该标的为2房单位。 诱惑：出租回报率可达7％以上 目前该小区的房源根据楼层、朝向等其他因素的不同叫价在5500~7500元/平方米之间。该房源位于4楼，在楼梯楼中是非常好的楼层。 在租赁市场很抢手 中原地产西湾路支行营业主管刘晓东表示，“该小区为大院管理，在周边是比较受欢迎的小区，这样的中层单位二手成交价格在6500~7000元/平方米左右，3999元/平方米的参考价格是非常笋的”。 此外，该小区在租赁市场也非常抢手。由于周边有较多的鞋业批发市场，吸引了很多租客在该小区居住。 其中楼层较高的主要用来居住，而楼层较低的则被一些公司租作仓库，目前该小区两房单位的租金在1500~1600元/月之间，因此，即使最终买家的成本达到25万元，出租回报率也可以超过7％。 风险提示：需缴纳营业税和土地增值税 从拍卖公司了解到，该房源不交吉的原因是目前的住户是拆迁户的后代，这一因素将给买家带来巨大的风险。满堂红地产研究部经理周峰表示：“这样的情况比较复杂，如果是拆迁户居住的话，买家不能通过法律途径强制原住户搬走。要看对方有没有安置协议等文件，如果没有，可以向法院起诉强制原住户搬走”。 另一个需要关注的因素是该物业的原业主是公司，公司物业出售需要缴纳较多的税费，主要有营业税和土地增值税。 营业税分为两种情况：如果原来的业主能提供发票的话，则税费为交易价格与买入价格差额乘以5.63％；如果不能提供发票的话则以交易价格为基数全额征收5.63％的营业税；土地增值税的缴纳非常复杂，如果原业主提供发票，按照增值比例的不同，土地增值税税率为增值部分的30％~60％。如果原业主不提供发票，则以交易价格为基数全额征收30％的增值税。买家一定要详细了解需要缴纳的税费后再出手应拍。