资产评估(1-章)习题.docVIP

资产评估的基本方法 市场法 例1：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，求待估资产的评估值？ 分析：待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异 资产评估值=10×(1—40％)=6（万元） 例2：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。评估人员收集的信息：①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 分析：待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上 评估值=160×150/210=114.29(万元) 例3：待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。求待估资产评估基准日的价值？ 分析：待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异 资产评估值= （万元） 例4.某宗房地产2005年6月的价格为1500元/平方米，现需要将其调整到2005年9月。所在区域类似房地产2005年4月至10月的价格指数为79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月为100）。计算该宗房地产2005年9月的价格。 1500×（92.5/74.7）=1857.4（元/平方米） 例5.某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／平方米，计算该房地产2002年10月的价格。 2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8(元／㎡) 例6.某个可比实例房地产2005年2月1日的价格为1000美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇价2005年2月1日为1美元=8.26元人民币，2005年10月1日为1美元=8.29元人民币。计算该可比实例修正到2005年10月1日的价格？ 1000×8.26×(1+0.2％)8＝8393.09(元人民币／㎡) 例7.某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／平方米，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5％，假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝8.29元人民币。计算该可比实例修正到2002年10月1日的价格。 1000×(1－0.5％)8×8.29＝7964.15(元人民币／㎡) 例8：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为120000元，该机器设备的生产时间为1993年。 经调查了解，待估资产已使用年限为8年，待估设备的尚可使用年限为12年。参照资产已使用年限为7年，尚可使用年限为13年。试估算待估资产的市场价值? ①待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =12÷(8+12) =60% ②参照资产的成新率=13÷(7+13) ×100%=65% ③资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率） 评估值=120000×(60%÷65%)=11.08(万元) 例9：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在其附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，资料如下： 项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000元/㎡ 5200元/㎡ 5500元/㎡ 成交日期 2005年9月1日 2005年8月1日 2005年8月1日 交易情况 ＋2％ ＋5％ －3％ 房地产状况 －8％ －4％ ＋6％ 交易情况的正（负）值表示可比实例成交价高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。该类写字楼的市场价格2005年8月1日到2005年10月1日之间基本保持不变。试利用上述资料测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。 比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 ①交易