淡市营销十大不秘籍.docVIP

淡市营销十大不败秘籍 淡市营销纷纷扰扰，各有各的奇招，但抓完眼球，是否真的有效，就不得而知了。为了给大家拨开重重迷雾，以知识管理之名，对市面上各类奇招进行了分析，发现真正务实的不过寥寥，由此，特推淡市营销十大不败秘籍以饕读者。 1：降价 　　直降、特价、团购打折、送实物、抽奖、内部员工价 　　主动降价、规模推盘，踩准市场机会点。 　　★★★★☆风险指数：★★☆ 　　目前市场异常严峻，需求释放掉一波便少一波，如何踩准节奏，成功出货，价格成为关键。尤其是至今还未明显调价的中大型房企，资金回款、销售指标的压力相对偏大，采用价格策略已经迫在眉睫，具体幅度建议一步到位的手段。以龙湖集团为例，是2012年以来最具有代表性的房企，该企业早在大年初四便开始进入销售状态，依靠在华东、西南两大重点区域的集中推案，一季度即收获两个10亿销售金额的周末，在同业竞争中积累下了第一笔业绩。俗套的降价是永远不败的秘籍！ 2：电商 关联词：网上售房、网络竞拍 　　成本低、影响大，降低营销成本同时抢占先机。 　　★★★★☆风险指数：☆ 　　截止目前，包括保利、万科、龙湖、SOHO在内的诸多全国性品牌开发商均已开拓了电商渠道，保利更是采取了全国电商。电商的独特优势主要有两点：其一在项目定价上，“零元起拍”、“限时团购”等新颖手法改变了以往房地产企业定价的模式，将定价权交给了购房者，从而以较低成本实现了“成本定价”向“需求定价”的转变；其二在客户蓄水上，电商将各个项目、二手房源与最终购房者直接对接，实现了“广告效果化”和“代理渠道化”的统一。 3：拓客 　　直效拓客、派传单、电话营销、短信营销 　　直击终端客户，正面接触，大面积撒网。 　　★★★★风险指数：☆ 　　直效拓客、海量拓客，是易居经典的战术之一。明源在淡市之中，推出了基于微信的移动拓客神器——明源云客，有效帮全国多家房企解决拓客难题。依靠周密的安排与众多同仁的合作，通过派发传单、发送短信、电话营销、策划活动等方式，直击终端客户，压迫式营销，将项目强有力地推荐到客户面前，通过海量的拓客，储备客户资源。 4：联动 　　 联合代理、一二手联动(二三级市场联动) 　　联合代理——充分竞争，推动销售；一二手联动——利用中介公司门店多、布点广、客户资源多、善于主动出击等优势快速扩大有效客户源。 　　★★★★风险指数：★★★★ 　　联合销售代理模式带来竞争，销售代理必然全力以赴，对项目的销售带来很大的推动作用。一二手联动，可以解决案场来客量不足，是改坐销为行销的一种方式。成熟的房地产市场上，一手物业和二手物业有较强的替代性，客户群高度重合，在这类市场上，客户资源可实现高效“一二手联动”。花样年君山在2011年销售中，就是采用了一二手联动的方式营销。联动策略，依赖竞争促进销售的同时，也会带来恶性竞争，销售代理之间发生摩擦在所难免。因此，联动模式需要销售代理之间要有良好的竞争心态，而开发商要拥有成熟的营销管理经验来制约和管理销售代理。 5：老带新 　　口碑营销、客户会、业主激励计划不败策略：加强客户维护，以老客户口碑为宣传利器，开发新客源，并实现企业品牌价值提升及长远发展。 　★★★★☆风险指数：★☆ 　　这是淡市一贯使用的老办法，效果较好，让老业主介绍新客户购买，成交后，新老客户均有相应的奖励机制。此外，老带新也出现了升级模式，比如客户会。假如项目产品好、服务到位，老业主会主动推荐。比较成功的就是万科万客会，万客会通过积分计划、会刊互动、商家优惠及各类客户活动，来有效维护客户关系，高效管理客户资源。 6：保值 　　回购、补差、无理由退房 　　掌握客户“怕跌”心理，直接切中要害。 　★★★风险指数：★★★★☆ 　　通过保值类营销策略，给购房者一个保障，促使观望者入市下订。一般操作方法如下：限定一个时间回购，原价或加价回购，一般从交房算起，1～3年回购。确定在某时间段内以何为标准补差，不差的参照标准有两种选择：一是楼盘后期的价格，一是区域平均房价。除回购外，类似的还有无理由退房，这是由潘石屹原创，一般时间约定在正式交房之前，也有在交房后。保值回购类营销策略，虽然有一定成效，但存在较大风险，后期操作比较困难，约定的标准难，装修费用、折旧等等都要考虑。 　 7：零首付 　　一成首付、分期、减首付、免息 　　减轻购房者的首付压力，促进销售。 　　★★★☆风险指数：★★★☆ 　　零首付，是由银行提供70%～80%的购房款按揭比例，余下的20%～30%由开发商为购房者垫付，至交房前付清首付款的一种促销方式。零首付和首付X万、一成等都是在宏观调控前，降低置业门槛，鼓励住宅消费的产物。全国各地均有类似案例，如上海闵行的欧风丽景推出首付10%，消费者只要准备一成的首付款，余下的二成首付款，可从某专业投资公司处无息(由开发商支付利息)获取，