明珠山庄市调报告.docVIP

明珠山庄市场调查报告 一、项目基础信息 基 础 信 息 案名：明珠山庄 注册名：明珠山庄 投资商：扬州洪泉实业有限公司 基地位置：龙川北路泰州路 开发商：扬州洪旺房地产开发有限公司 售楼处地址：龙川北路洪泉医院南侧 建筑楼层：11-18小高层 售楼处电话：座机电话号码 规划用途：小高层，高层 工程进度： 结构封顶 公开日期：2008 交房日期： 2012年6月30日 项 目 信 息 基地面积：130亩 贷款银行：工，建，农，中 总建筑面积：19万平方米 贷款额度：70%（最高） 规划户数：1500套 贷款年限：30年（最长） 容积率：1.7 绿化率：42.3% 主力面积：110,140,128平方米 得房率：87% 主力房型：三房 平均单价：7000元/平方米 单价范围：7000元/平米-8100元/平米 面积范围：90平米—220平米 物业公司：扬州安源物业管理公司 销售率：95% 车位售价：12万/个,2400/年（租） 物管费：0.5元/月/平、 750元公共能耗费 车位数量：1000多个 二、环境分析 明珠山庄位于江都市新区，西至龙川北路，北至北环路，南至泰州路是目前政府重点开发的新城区，有新市政府、五星级大酒店、大润发超市、洪泉医院、仙城中学、北区实验小学等众多优质配套。北区整体定位为行政、居住、商业、娱乐为一体的监督现代化新城区中心—未来江都CLD（中央居住区）和CBD（中央商务区）的双重核心区域，未来也是江都行政、居住和城市的展示窗口。 项目距江都主城区商业中心5分钟车程: 交通状况：项目北面洪泉医院门口有一个公交中转站，有到达市区、周边乡镇及泰州和扬州的公交车次，项目主入口处的公交站点有22路和扬州的车次。城北区现在的整体交通还不完善，但明珠山庄北面的公交中转站，是此项目在区域交通上的优势。 生活配套：项目西侧主入口两侧的商铺还没有成熟，明珠山庄借助泰山路和运河路上的商业配套。 教育配套：项目至江都重点中学仙城中学有段距离、在建中的实验小学距离项目3公里内，自带有幼儿园。医院是上海市第一人民医院扬州分院，是华东唯一一所民营非 医疗配套：项目北面就是城北区唯一的综合型医院洪泉医院，洪泉营利性全国三甲医院，项目到医院的距离约800米，医疗配套便捷。 二、项目规划分析 整个项目采用超前的规划设计理念，社区底层整体架空，实现人车分流，底层5m架空，使得住宅1层相当于其他楼盘3楼的高度。架空层车位配置充足，车位配比是1:1，保证每户能有1个车位，可满足小区十年的发展需要。社区景观带有多处设计独特的露天井，作为底层通风口（右图）。 明珠山庄的物业形态为小高层和高层，所以此项目打造了区域内唯一全电梯洋房社区，高层2户2梯，小高层1户1梯。（小高层全部使用太阳能）由于底层整体架空5米，，使得住宅1层相当于其他楼盘3楼的高度，视线更加高远，但行动不便的老年人只有通过电梯上楼。明珠山庄作为江都首家全电梯洋房社区，首次实现推出的一个重要卖点。 中央主题景观设有假山、瀑布等景象。全区绿化率达42.3%，所有栋 楼之间相互错位排布，加上超大的楼间距，进深1.9米挑高大阳台充分保证了采光及观景需要。社区东面是大面积的便民设施及塑胶跑道，提升了业主居住品质。 三、产品分析： 项目共分为四期，目前在售的是三期产品，基本已结构封顶，2012年6月30日交房。户型分为93平米两房，103、110、114、115、128、130平米三房，138平米四房，每栋楼都是面积段160-200的顶楼复式设计。三期产品在户型设计上舒适度均很高，大面积的朝南阳台，卧室基本也都是朝南。现在正在续销主推四房。 明珠山庄前期业主已入住，第四期规划是3栋楼，开盘时间未定，项目建筑风格均为简约风，外立面色调单一。 此户型为122㎡的三房两厅两卫 优势：大面积阳台通两个卧室及客厅，卫生间干湿分离。 劣势：南北不通透，入户门到主卧的动线占用面积太大浪费空间，三个功能区的阳台相通私密性差。 此户型为123㎡的三房两厅两卫 优势：两个卧室朝南且有大面积阳台，次卧带有飘窗。 劣势：户型不方正，卫生间没有干湿分离，主卧卫生间窗户通主卧阳台私密性差。 四、价格分析： 项目目前对外报价7500元，楼层差价80元左右，均价是7500元左右。 物业管理费是1元/平米，车位价格统一每个12万。 五、去化分析： 目前三期产品销售，还剩156多户。如图 六、客源分析： 1）主要是江都周边乡镇客，以北部乡镇为主。 2）刚需客群或在区域内工作的客群，一般是首套按揭为主。 3）还有一些市区想改善居住环境的客群。 客群中，基本都是自居的，本地居民对房产投资意识还比较浅薄，所以基本 没有投资客。 七、媒体和执行力分析： 明珠山