壹、不動產交易糾紛之現況介紹.docVIP

崑山科技大學 不動產經營系 不動產專業倫理案例 不動產仲介業與仲介人員違反規定收取差價 之探討 組員： 4950T032 翁慧宓 4950T006 李玟儀 4950T011 陳家佳 林昆慶 4950T098 林珊聿 授課老師： 顏聰玲 老師 中 華 民 國 九 十 八 年 十一 月 目 錄 壹、不動產交易糾紛之現況介紹……………………………………2 貳、不動產交易糾紛來源分析………………………………………4 参、案例………………………………………………………………5 一、事實概要…………………………………………………………………5 二、原告與被告之理由………………………………………………………5 三、仲介業與仲介人員之相關法律責任……………………………………6 四、仲介業與仲介人員應有之專業倫理……………………………………8 肆、案情模擬劇本……………………………………………………10 壹、不動產交易糾紛之現況介紹 不動產交易糾紛的問題已越趨嚴重，更令人憂心的是，下表為不動產交易糾紛原因之統計表，以下之統計極可能僅是冰山一角，因為當交易糾紛發生時，多數消費者皆會先直接向企業經營者申訴，無法解決時才會向其他單位提出申訴，而下表的統計原因來源為各縣市消費者保護的相關單位，並不包括消費者向企業經營者申訴之案件，因此實際的交易糾紛可能遠高於我們目前所知道的。 不動產交易糾紛原因依民國九十七年內政部統計的資料約可區分為39項，本文將其又歸類為資訊不對稱廣告不實、產權糾紛、違反契約條文規定、施工品質瑕疵、退費糾紛與其他等六類。而各季發生頻率最高的前三項原因，包括定金返還(453件，17.98%)、契約審閱權(305件，12.1%)、隱瞞重要資訊(206件，8.17%)、施工瑕疵(180件，7.14%)、廣告不實(130件，5.16%)與仲介斡旋金返還(119件，4.72%)為主，自94年起新增加房屋漏水問題(151件，6%)，而此七大因素佔歷年來所有案件的61%。 表1.1 不動產交易糾紛原因 大分類 小分類 1 資訊不對稱/廣告不實 契約審閱權 廣告不實 隱瞞重要資訊 要約書之使用 未提供要約書或斡旋金契約選擇 未提供(交)不動產說明書 房屋現況說明書內容與現況不符 仲介公司欺罔行為 停車位價金 標的物貸款問題(仲介隱瞞實際可貸金額與優惠利率) 2 產權糾紛 產權不清楚 坪數不足 屋頂使用權與產權爭議 地下室使用權與產權爭議 法定空地使用權與產權爭議 建物不符容積率規定 停車位使用權 停車位面積 3 違反契約條文規定 開工遲延 建材設備不符 交屋延遲 建商要求客戶繳回契約書 建商對預售屋未售出部份逕自變更設計，增加戶數銷售 建商倒閉 一屋二賣 銷售人捲款潛逃 終止委售或買賣契約 4 施工品質瑕庛 (工、料) 施工瑕疵 房屋漏水問題 工程結構及公共工程安全問題 鋼筋輻射檢測 氯離子檢測 5 退費糾紛 定金返還 仲介「斡旋金」返還 賺取差價(差價返還) 服務報酬爭議(退還不合理之服務報酬) 逃漏稅捐(退還應由甲方支付之稅費) 有關稅費爭議(退還應由甲方支付之稅費) 圖2.1 交易糾紛來源統計圖 商業行為將本求利是天經地義。但在今日，仲介業者最常被質疑或爭議的是，其提供消費者資訊及買賣服務，但卻未按照的規定收取一定比率費用，少數不肖業者更會以賺取差價的方式獲取更高的報酬，先前笑臉迎人，遇到爭議問題時不但毫無誠意，更吃定政府、民眾不得不自行收拾爛攤子。 綜上所述不動產仲介業者職業倫理道德更顯重要，站在不動產仲介業者的立場，由於他們能夠獲取的資訊較充足，而消費者卻沒有足的的資源了解更完善的資訊，常造成資訊不對稱之現象，因此仲介業應建立更完善的倫理道德觀念及態度，也較能保障消費者的權利。 参、案例 一、事實概要 王先生委託某仲介公司出售房屋，委售底價為五百五十萬元。嗣有張先生看屋後表示願以六百萬元購買，但該公司仲介人員卻告知王先生因為市場時機因素銷售困難，要求王先生簽下底價更正為五百萬元的同意書後，旋即以仲介人員個人的名義以五百萬元買下該房屋，再以六百萬元的價格轉售張先生，而從中賺取一百萬元的差價。房屋仲介業者因仲介房屋買賣成交，賺取仲介服務費（即報酬），本屬法律所允許之行為，甚至如經委託銷售之房地所有權人之同意而以買賣差價為仲介服務之報酬，該賺取差價行為，公平交易委員會認本身無可厚非；但如未經委託銷售之房地所有權人之同意，或縱經其同意，如仲介業者卻處心積慮以不當手段，虛報