珠江新城某地块写楼项目策划报告.docVIP

珠江新城X地块写字楼项目策划报告 2004-10-10 一、项目基本情况 珠江新城X地块位于广州大道和金X路交叉口，用地面积8000多平方米，建筑面积72000多平方米，容积率为9.0，用地性质为商务办公用地（C13）。广州市城市规划局已经批准了该项目的建设用地,并给出了红线与规划设计要点。本地块现状为草坪，目前已满足“五通一平”条件。 二、项目市场研究 （一） 广州市写字楼市场走势分析（宏观） 广州市的写字楼在整个房地产市场上占相当比重，广州市写字楼市场特点如下： 1. 写字楼呈价升量增。 据统计，广州甲级写字楼的面积现存120多万平方米，中国加入世贸之后，银行、保险、会计和律师等外资公司被允许经营本地业务，会对甲级写字楼产生大需求。因此，2004年以来，广州写字楼售价一直坚挺向上，升幅虽然没有住宅高，但也涨势明显；租金更是一路走高，如中信广场的出租率达98％以上，金利来大厦、大都会的出租率在90％以上。中信、金利来等写字楼的租金，高居在115-130元／平方米／月之间，最高租价已突破200元/平方米大关。 2. 准入门槛提高，发展商实力提升。 　 今年广州各区的写字楼放量较以往有所提升，但与1996-1997年广州写字楼开发的无序状况相比，市场属于一个供求合理的阶段。2004年上半年，广州的写字楼放量24.61万平方米，成交量为18.63万平方米，供求差只在6万平方米左右，合理的供需，是今年广州写字楼好销的原因之一。 另外，由于地价在升，政府已实行一次性的买地付款方式，不少中、小发展商因资金短缺被拒于门外，只剩下实力雄厚的大发展商才具有实力进行开发。因此，广州的写字楼市场含有泡沫成分的不大，将保持着一种平稳的发展势态。 3. 众多停工的楼盘重新启动。 由于广州市经济增长迅速，众多停工的楼盘重新启动，如：体育东路原羊城商贸中心西座被越秀城建集团包装成“财富广场”推售。又如：东风东路的君铂国际（原名广东港澳中心）及体育西路中诚广场。 同时政府出台政策，促进这些已停工项目的盘活。广州市房管局会同市计委、财政局对广州的57宗烂尾项目制定了三项优惠措施，尽力促使项目复苏。某些停工项目所处的地理位置非常好，能够被盘活肯定可以产生更大的利润，因而2004年会出现如此多项目“翻生”个案。 4. 新型的公寓式写字楼受欢迎。 申亚的成功，为广州的写字楼市场带来直接的利好，同时，2004年广州写字楼的兴旺也来源于租户由租转买的模式，市场上，越来越多的大租户由租客转成买家。 目前在广州，最受欢迎的写字楼是24小时可办公的公寓式写字楼；最不受欢迎的则是物业管理费贵且管理质量不好的写字楼。其中，高低两端的产品较为好销，中价位的物业则会出现难销、难租的情况。 5. 各区域板块写字楼群雄并起、各领风骚 天河北、珠江新城、环市东、东风路和沿江路等几大区域共同繁荣。 天河：在体育东、天河北和体育西的写字楼市场，云集了广州55%的甲级写字楼。该板块的写字楼月租金在80-140元/平方米之间，售价由1.1万-1.8万元/平方米不等。以金利来大厦为例，目前月租金为100-130元/平方米，二手成交价为1.5万元/平方米，出租率在95%以上。 珠江新城：由于珠江新城的商务规划较广州其他区域更为合理，珠江新城首批投入使用的写字楼将在市场中扮演重要的角色，并且随着时间的推移，将逐步与体育中心板块的写字楼平分秋色。 环市东：着城市中心东移，环市东路原金融贸易商务中心区的地位有所弱化，但由于环市东路的商业配套较为齐全，所以该区域写字楼近年的租售价格仍保持在较高的位置。如有10年楼龄的世界贸易中心南塔平均月租金为75元/平方米；楼龄较短的好世界广场、东山广场、国际电子大厦的月租金均在90元/平方米以上，出租率也高达95%。 东风路：环市东、体育中心等区域相比，东风路的写字楼租金较为便宜，月租金普遍在40-65元/平方米之间，其中，租金较高的要数健力宝大厦，月租金达90元/平方米。由于东风路是广东省、广州市政府及直属机构的聚居地，再加上租金较天河北及环市东便宜，因此，东风路写字楼的主要客户群是国内公司在广州的办事处。 沿江路：江路的写字楼近年来一直较为低迷，主要原因是交通不便，同时部分写字楼已呈老化，新货的填补尤显重要。目前，沿江路租金最高的写字楼是新光商务大厦，月租金约为65元/平方米，售价在8000元/平方米左右；江湾新城的月租金是55-65元/平方米，其他写字楼的月租金则普遍在40元/平方米左右。 此外，还有海珠区写字楼的前景也受看好。据统计，海珠区写字楼的成交增幅为2004年的各区之首。2004年上半年，海珠区一手写字楼的成交量为0.68万平方米，同比增幅62.8%；二手写字楼的成交量为1.176万平方米，同比增幅近两倍。 （二） 天河区及珠江新城写字