商品房取得“五”过程.doc

商品房取得“五证”过程 房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定许可证，这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、和《商品房销售许可证》。1、《国有土地使用政》 本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。按照《城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。否则房地产商不得转让房地产。有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为按照有关法律规定，集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。2、《建设用地规划许可证》 本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前。经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。未取得《建设用的规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。3、《建设工程规划许可证》 本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。4、《建设工程施工许可证》 本证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂地生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证地不得擅自开工。5、《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》 本证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。 关于销售策划的专业知识 一、销售模式1、低价开盘 低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。特别在楼盘的综合性能不强，项目的开发量相对过大，绝对单价过高，市场竞争激烈，类似产品多的情况下，更应考虑。低价开盘有力点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的价格调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有不利点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。2、高价开盘 高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的价格公开销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘买点；产品的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊表现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对缓慢；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后价格的直接调控余地少。3、一次性付款 这是在以前供不应求的卖方市场时最为常见的销售方式。在现在买放市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。4、分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。对客户来说免息分期付款最合心意，而且越来越好，但对开发商来说却很不利，损失点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比较吸引人的销售方式。5、银行按揭 这是目前最普遍使用的付款方式，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行