徐州市城区206年基准地价更新及地价分析报告__.docVIP

2006年徐州市市区 基准地价更新报告 徐州市国土资源局 中国矿业大学 2006年10月 目 录 前 言 1 第一部分 基准地价更新成果汇总 2 1 2006年6月30日基准地价 2 2基准地价内涵说明 3 3主要商业街道路线价 4 4住宅用地区片价 5 5工业用地区片价 6 第二部分 2006年基准地价测算结果合理性分析 7 1 与近2年徐州市区实际土地出让价格的比较 7 2 与房价的比较 8 3 2003-2006年基准地价比较 11 4 与苏北地区的比较 13 第三部分 徐州城市地价监测报告 15 1城市地价状况 15 2 城市地价与土地供应的协调状况 16 3 城市地价与社会经济发展指标的协调状况 17 附录一 2006年基准地价更新技术报告 20 1 基准地价更新的必要性和依据 20 2 基准地价更新技术路线 21 3 数据整理 22 4 数据处理 27 5 2006年基准地价评估结果 30 附录二 徐州市区土地分类定级技术报告 36 1 分类定级的依据 36 2 分类定级对象的确定 36 3 土地级别变化的定性分析 37 4 分类定级技术路线 43 5 商业用地定级成果及其合理性分析 46 6 住宅用地定级成果及其合理性分析 63 7 工业用地定级成果及其合理性分析 79 8 综合定级成果及其合理性分析 85 附录三 徐州市市区基准地价修正体系 89 1 容积率修正系数表 89 2 使用年期修正系数表 90 3 土地开发程度修正系数表 91 4 地价楼层分配系数表 91 5 基准地价修正系数表 92 附录四 徐州市市区地价动态监测网络建立技术报告 125 1 地价监测点的设立原则 126 2 监测范围的确定 126 3 用地类型的划分 127 4 地价区段的划分 127 5 地价监测点的设立 129 附录五 徐州市市区基准地价构成与量化研究 130 1 基准地价 “1＋1” 构成分析 130 2 基准地价构成的量化 133 3 基准地价应用模型的建立 135 附录五 2006徐州市区基准地价更新课题组成员名单 136 附录六 验收审查结论 137 前 言 我市市区基准地价体系始建于1994年，并由我省统一公布于1997年。2000年又进行了全面调整更新。这两次均以《城镇土地定级规程》(试行)为依据，进行的是综合定级。2002年国土资源部要求全国所有城镇开展城市土地价格大调查工作，省国土资源厅将徐州市列为实施分类定级估价的5个城市之一。2004年我市首次依据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）完成了分类定级成果，全面更新了基准地价体系，同时建立了地价监测网络。 近年来在经济持续快速增长、房地产业迅猛发展的大背景下，我市地价整体水平不断上涨。据徐房指数报告，近三年城市商品房价格平均上涨幅度已达到50％以上，而地价在诸多影响因素中是不可忽视的一项。各类用途土地出让价格较以往有较大幅度上涨，更直接地表明了这一现象。另外，随着土地市场的不断发育，各种形式的市场交易行为较以往激增，城市各类土地价格分布与变化规律由此趋向复杂化。为客观真实反映我市市区地价总体水平及其分布规律，科学引导土地利用和流转，提高土地优化配置与高效利用水平，有效实施土地宏观调控，进一步加强地价管理工作。我们又进行了新一轮的基准地价更新。以期应用到土地管理工作诸多方面，同时有效服务于社会各界。 此次更新工作依据《中华人人民共和国房地产管理法》的有关规定、省厅《关于加快我省城镇基准地价更新调整工作的通知》要求以及《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）进行。 本次工作的主要内容是更新基准地价。除此之外，还完善了我市市区地价动态监测体系，调整和充实了监测样点，使之分布更加合理，为今后编制地价指数，高效、便捷更新基准地价体系奠定了基础。 徐州市国土资源局与中国矿业大学联合组成2006年徐州市区基准地价更新课题组，双方通力协作，合理分工，完成了此次更新工作。 课题组 二00六年十月 第一部分 基准地价更新成果汇总 1 2006年6月30日基准地价 1.1商业用地基准地价 表1 2006年6月30日徐州市区商业用地基准地价表 级别 用途 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 商业 元/m2 5510 4205 3160 2365 1315 930 585 345 万元/亩 367.33 280.33 210.67 157.67 87.67