2012年长沙小户(60以下)市场调研报告.doc

2012年长沙小户型（60平米以下）市场研究报告 序言： 限购前 一室一厅无论是在租房市场还是在一、二手交易市场，都曾是抢手货，尤其是在新建商品房市场。面积小、总价低，买来花费不多，未来好租也好卖。从购房者来看，很多小户型的买家都是投资客，一来未来出售可以赚取可观的升值空间，二来倘若出租也可获取丰厚的回报。其次便是首次置业者，小户型是“过渡”首选。 限购后 政策影响下小户型市场遭遇了严寒，原因有以下几点： 原因一：在“限购令”等调控政策下，不少购房者都建立了“一步到位”的想法，小户型销售首先受到冲击。 原因二：尽管限购政策允许“卖一买一”，但一次转手不仅交易繁琐，消耗精力，还要多支付不少费用，如税费等，不是小数目。 原因三：限贷政策的出台令不少购房者对“第二套”或“第三套”房望而却步。此外，还有一些小户型房主多存置换购房需求，卖小房换大房意愿强烈，加之近新房市场小户型推盘量增加，更加剧了在售小户型之间的竞争。 当前，从住宅市场成交量来看，市场有所回暖，但限购政策仍未取消，从市场各个项目的情况来反映： 市场扫描： 项目分布情况： 二环内： 序号 区域 项目名称 1 芙蓉区 五一中央领域 2 壹号公馆 3 湘域城邦 4 明城国际中心 5 人瑞潇湘国际 6 锦泰东环公寓 7 开福区 北辰三角洲 8 万科城 9 珠江花城S公馆 10 第一湾 11 铂宫·中山庭 12 少帅府 13 东宸19公馆 14 观园国际公寓 15 雨花区 东塘瑞府 16 银轩铭誉 17 君悦紫园 18 万博汇 19 天心区 保利国际广场 20 蓝湾国际广场 21 汇金国际 22 岳麓区 星语林阿普阿布 二环外含小户型综合体项目： 序号 区域 项目名称 1 芙蓉区 i尚国际 2 东岸城邦 3 东方摩卡 4 恒大·金都 5 长房·白沙湾 6 东城一品 7 开福区 藏珑 8 雨花区 西子一间 9 汇达国际公馆 10 都市兰亭 11 喜盈门范城 12 华晨世纪广场 13 德思勤城市广场 14 星沙 东方摩卡 15 爱都 16 新长海 17 岳麓区 建安像素汇 18 时代公馆MINI 分布区域特点： 区位：主要集中2环线内，具备生活配套成熟，周边商务经济发达，流动人口大。新项目逐渐向河西新型先导区和市府CBD发展。 交通：多数楼盘选择沿所属区域的主干分布，交通覆盖区域面广，上下班交通便利，节省时间。 其他设施：周边配套都比较成熟，超市，银行，医院都在项目周边，岳麓区对比其他区域在便捷生活上存在一定弱势，规划发展重点区域，具有一定的潜力优势。 价格：正常情况同区域同地段小户型产品价格比区域其他户型高20%左右，遵循城市环线分布划分价格区间。同等地段价格差距主要体现在，产品、规模、开发商品牌、新材料技术应用。 户型：靠近市区中心小户型产品多以住宅产权为主，面积30-60㎡，次中心位置商住两用产权居多，面积40-80㎡。 装修：毛坯仍然是市场主流，但精装房得到较大发展，特别是万科等大品牌供应；精装修标准目前存在较大差距，主要集中在1000~2000元/平米之间； 供销走势： 长沙市新建商品住宅（60平米以下）供销走势 注：数据来源于房地局研究中心 各个项目销售情况（备案数据） 注：数据来源于0731房产网，鉴于当前银行房贷程序较为宽松，假设备案销售数据与认购数据等同。 尾货存量情况（备案数据） 注：数据来源于0731房产网，鉴于当前银行房贷程序较为宽松，假设备案销售数据与认购数据等同。 长沙六区存量（2012年3月为止） 区域 岳麓区 开福区 芙蓉区 望城区 天心区 雨花区 　 套数 面积万㎡ 套数 面积万㎡ 套数 面积万㎡ 套数 面积万㎡ 套数 面积万㎡ 套数 面积万㎡ 单间 345 1.46 1827 9.28 1132 4.48 74 0.21 529 2.77 2464 11.82 一室一厅 1429 6.87 2620 13.59 1918 10.04 9 0.05 2845 13.63 3487 18.5 一室两厅 209 1.24 49 0.34 32 0.28 18 0.4 236 1.66 125 0.9 小计 1983 9.57 4496 23.21 3082 14.8 101 0.66 3610 18.06 6076 31.22 合计 套数：19348? ??面积：97.52万方 营销特征： 促销政策变化： 项目名称 营销阶段 面市价格 当前优惠 主力面积 成交均价 2012年上半年网签销量 去化量/月 2月 3月 4月 5月 6月 合计 合计成交建