11级房地产二20113124220漆发春后山前期策划方案.pptVIP

后山前期策划方案 第二部分项目概况介绍 项目地处南宁城市核心区—青秀区竹溪板块，青山路与竹溪大道交汇处，南靠南宁“绿肺”青秀山，西临蜿蜒而过的邕江，北望民歌湖、南湖两大城市景观带，往东由环城主干道竹溪大道几分钟车程可直达南宁CBD五象广场、国际会展中心、东盟商务区；往南经青山路很快可到青秀山，背靠荔园山庄，过南宁大桥便是南宁目前正在重点开发建设的五象新区；往西上葫芦顶大桥，直通江南；往北经青山路南宁三中学校，过南湖隧道到园湖路，快速到达市中心。项目地理位置优越，是南宁市最适合居住的区域，周边配套十分成熟，交通便捷。 第三部分房地产市场特点 一 ：价值性 二 ：区位性 三 ：长期性 四 ：人文性 五 ：复杂性 第四部分房地产地段细分 一：按地域范围分 二：按用途类型分 三：按交易形式分 四：按购买目的分 五：按产权特点分 六：按进入市场顺序分 七：按产品类型分 第五部分消费者状况分析 1.经调查发现目前购房者的主力是中高层消费者，追求舒适的生活品质，并非以追求时尚和攀比为主要目的，而更注重楼盘的综合素质。 2.当地的经济实力较强，存在一部分购买力相当的人，高品质的住宅有一定的市场 3.当地的地理位置优越，环境优美，适意人们享受青山碧水的画意生活，而很多的购房者也很重视周边的自然环境。 4.购房者很注重交通是否便利，配套设施是否完善等问题。 5.经调查发现大多消费者计划购买的房子面积100--119平方米的三房两厅。 6.很多消费者的月总收入多在3000元以上，也就意味着消费者是可承受得月供的。 7.消费者很重视物业管理的收费和社区的配套。 第六部分竞争者概况分析 1.振业青秀山一号 项目名称振业青秀山一号地理位置南宁市青秀区竹西大道20-1号开发商广西振业房地产股份有限公司联系电话0771-3366888地区/商圈青秀区物业类型普通住宅开盘时间2011年3月27日入住时间2012年3月物 业 费1.45元/平方米·月物业公司深圳振业物业公司交通状况可乘坐10、12、30、32、33、8、601、701、34、47、89等10余条路过价格详情最低价：8000.00元/平方米项目特色花园洋房、低密居所总建筑面积109413.8㎡总 户 数810总 占 地43亩容 积 率3产权70年绿化率37.45%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯 2.云星·钱隆天下 项目名称云星·钱隆天下地理位置竹溪大道与青山路交汇处开发商广州云星地产集团开发有限公司联系电话0771盘时间2010年4月入住时间2011年4月物 业 费1.58元/平方米·月物业公司南宁金瑞物业服务有限公司总建筑面积112,076㎡总 户 数1251总 占 地40,687 ㎡容 积 率4.2价格详情平均单价：11150元/㎡绿化率36.0%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯主力户型介绍 主力户型3房2厅2卫97.75平方米1房1厅1卫54平方米 3.广源国际社区 项目名称广源国际社区地理位置南宁市青秀区竹溪大道86号开发商广西中泰商贸有限公司物业类型住宅 公寓 商住楼开盘时间2011年2月26入住时间2013年10月总建筑面积407985㎡总 户 数2063总 占 地100亩容 积 率4.9最低价8500元/㎡绿化率45%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯 第七部分：项目SWOT分析 项目的劣势分析 该项目的地块面积40多亩，相对周边的楼盘是比较小的一个楼盘。 该项目的受面积、容积率、绿化率的限制性。所以，小区的环境、公共用地、公共措施就相对周边的楼盘就比计较欠失。 该项目的定位是高档的楼盘，附近的青秀山一号、云星乾隆天下、广源国际等楼盘，定位在中档以上的楼盘，与本项目比较，本项目的地形是坡形的，所以本项目的特点，建立梯字形的楼盘，符合现在房子建筑的趋势。 项目的威胁分析 附近的楼盘在自己的优势上可能对本项目造成压力。青山一号和云星天下等楼盘无论在面积、容积率、建筑高度等限制的因素都会对本项目造成影响。 项目地理位置位于青秀区青山路与五象新区的连接，目前，青秀区连接五象新区的就是南宁大桥，所以，将来五象新区发展起来，青山路必将很拥堵的。这将造成交通不便。 国家的限购限贷还在执行，南宁的也在执行，国家的宏观调控依然在严控。所以对本项目有影响。 班级：11级房地产二班 学号：20113124220 姓名：漆发春 * * 第一部分 南宁市城市整体概况！ 南宁市是广西首府城市，位于广西壮族自治区西南部，是我国通往东南亚国家最便捷的陆上通道，也是我国大西南经广西北部湾出海的必经之地。南宁市区共有6个区域，兴宁区、西乡塘区、良庆区、青秀区、江南区、邕宁区。目前南宁市全市人口697.9万人，其中市区人口267.14万人。 根据南宁市2008年到2020年的城市总体