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一、物业管理服务收费形式及标准 （一）物业管理服务收费形式 1.包干制 （二）物业管理服务费测算依据及要求 1.依据市场价格据实测算。 2.物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。 （三）物业管理服务费的测算 1.物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。 2.物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。 二、物业管理服务内容 （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 包括但不限于： 房屋外墙：外观完好、整洁，无渗漏水现象；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 屋面：无渗漏、无违反规划私搭乱建。 地面：平整、无破损、无大面积坑洼，定期检查巡视地面情况，发现问题及时修复。 门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。 每月巡查楼宇外墙及其他共用部位，定期维修养护，房屋完好率达到98%。 7、爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。 （二）设施设备管理服务内容及标准 包括但不限于： 1.供配电系统 （1）高低压系统及设备 电气检测：必须符合国家规范进行1次高压设备10千伏设备和变压器的预防性试验，每年进行2次高压个人防护用品的检测。直流屏和中央信号屏3年进行1次检测。必须符合国家规范对10千伏电缆进行一次检测。对内部核算用的电能表进行定期检测。 配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。 建立供配电系统技术档案。 配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。 定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。 做好节约用电工作，降低损耗。 停电要提前按供电部门通知及时通知业主、物业使用人。 电站运行建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修、尽快恢复电力供应。 做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。 （2）公共照明设施 每天一次巡检公共部位照明，照明完好率98％以上，如有缺损及时更换。 每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。 2.电梯系统 保证电梯营业期间正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划。 电梯安全注意事项、警示标志、应急救援电话号码和安全检验合格标志，确保齐全、清晰、有效。 电梯层门、机房、电源钥匙妥善保管。 电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。 遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。 3.空调系统 （1）空调制冷机房的全部设备必须由指定专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。（2）非操作人员必须经分公司办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。（3）室内保持良好的清洁卫生、通风和照明并严禁烟火。（4）做好运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。（5）空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，冷水机组每月擦洗一次。 4.通风系统 （1）制定通风系统的岗位责任制，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 （2）确保通风系统设施设备，性能完好，使用正常，无破损短缺。 （3）设备运行时，值班人员必须按时巡视检查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常，应及时调整处理，并做好记录。 （4）保持设备清洁，每周对设备及机房进行清洁一次。 5.给排水系统 建立用水、供水管理制度。 设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。 水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。 限水、停水按供水部门通知及时通知用户。 排水系统通畅。 遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。 有突发事故应急预案。 排水设施：每年雨季前对雨、污水井、屋面雨水口进行检查、清理，雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通。每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进