论经济适用房政对房地产价格的影响.docVIP

论经济适用房政策对商品房价格的影响 摘要：通过对我国经济适用房供求关系的分析，以及对决定和影响商品房市场价格因素的探讨，说明经济适用房政策对商品房价格的影响，由此提出稳定我国商品房价格的合理建议和对策。本文所论及的商品房市场是不包括保障性住房在内的住房市场。 关键词：经济适用房 商品房价格 供求关系 宏观调控 一 经济适用房政策 经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的住房。1998年，国务院发出了我国住房制度改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该通知一方面决定停止“住房实物分配”，另一方面决定建立“中低收入者购买经济适用房，高收入者购买或租赁市场价商品住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房的多层次住房供应体系。”（见图1-1）这一纲领性文件为我国发展中国特色的住房保障制度奠定了基础，同时也为经济适用房后来的发展指明了方向。 目前，我国仍属于发展中国家，居民的经济承受能力与市场价的商品房还不相适应，经济发展水平和居民人均收入水平总的来说还比较低。在这种情况下，完全依靠市场价的商品房解决占绝大多数的中低收入家庭的住房问题是很难做到的。因此我国确定了符合我国国情的和国民收入分配状况的住房供应体系，即：对不同收入对象，确定不同的供应方式，对占绝大多数的中低收入家庭，供应经济适用住房。 经济适用住房是由政府扶持， 具有经济性、适用性和社会保障性质的微利商品房。它具有一般商品房的共性，也有其自身的特殊性。所谓具有一般商品房的共性，主要是指： 经济适用住房的开发建设也必须遵循市场经济运行规律， 建立在市场需求的基础上， 以销定产； 经济适用住房不同于以往的“安居工程房”， 是具有微利的商品房， 其销售也得通过市场交换的方式来实现；经济适用住房的投资资本循环与周转也要经历生产、流通和消费三个环节，同时要取得金融业的信贷支持，开发模式同样采用招、投标方式。经济适用住房与一般商品房不同之处， 即自身的特殊性主要反映在：（1） 享受政府的扶持政策， 具有政府行为。如建设用地通过行政划拨，免收土地出让金， 大部分税费减免， 享受较低息优惠贷款等。（2） 房价受政府政策的约束和限制， 售价实行政府指导价， 按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费） 、管理费、贷款利息、税金和开发商利润八项因素。按此项因素综合确定的售价比同类同区位的商品房低约15 -20 % ，主要是免交土地出让金所致。（3）经济适用住房一般多选择城市边缘或近郊区的土地进行开发建设， 综合区位条件不如一般的商品房好。如北京首批确定的19 个经济适用房小区， 除2 个位于三环路边上， 其余17 个均处在四环路以外地区。（4）实行微利开发建设原则， 开发商利润控制在3 %以下。（5） 经济适用住房为不完全产权商品房，其再转让受到限制。五年之后必须补交清土地出让金和有关税费， 才允许进入市场流通。 二 经济适用房政策对商品房价格的影响 正是由于经济适用房的政策目标是为城镇的中低收入家庭出售低价的保障性住房，以及它的特殊性，使得它对城镇广大的中低收入家庭具有极大的吸引力，需求量巨大。中央政府也不遗余力地支持和要求各地方政府推动经济适用房的建设，增加供给量。由此看来，根据供给需求理论，作为房地产市场组成部分的经济适用房市场的利好政策似乎理所当然地会减少市场对商品房的有效需求，从而导致商品房价格的下降。（见图1-2） 图1-2　经济适用房建设后的市场均衡模型 可从现实数据得出的结论却恰恰相反，经济适用房政策推出后，商品房的价格不降反升，特别是2004年之后商品房价格飞涨，而且呈现价格长期总体上升趋势，在一些大城市如北京、上海，商品房的平均价格已经达到了历史的新高点。最新数据显示，我国70个大中城市房价连续7个月上涨，2009年12月份房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上个月扩大2.1个百分点，其中北京同比上涨9.2%，高于全国平均水平；二手住房销售价格同比上涨8.6%。（新华网） 1.经济适用房政策对商品房价格影响有限 图1-2通过对商品住宅市场的供求均衡分析得出经济适用房政策增加住房供给，从而降低商品房价格的结论显然是错误的，它将经济适用房与商品房的供求量简单相加，而且笼统的将两者组合成商品住宅市场，据此分析市场均衡价格和均衡数量，而没有考虑到经济适用房的特殊性导致其供给和需求群体与商品房市场的差异，以及影响商品房市场价格的其他因素，最终得出不正确的结论。 经济适用房主要是向城镇中低收入家庭提供低价的保障