中国房地产行业市场现状及发展趋势分析解析.ppt

 适龄购房人群处于长周期的高位 目前仍处于结婚登记顶峰阶段  城市化是住房市场发展的核心动力之一，近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地供求方面，2012-2014 年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态，而随着当前库存的消耗以及房企回归一线城市的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。  重点城市近十年人口净流入量 一线城市 2012-2014年土地供求状况  3、政策羁绊解除，改善型需求盛筵开启 根据马斯洛人类需求层次理论， 当某一层级的需求被满足后人们便会去追逐更高一个层级的需求，而不同时期受制于经济发展水平、受教育程度等的影响，社会群体对不同层次需求的迫切程度不尽相同，当前我国正处于财富集聚、需求层次加速分化的阶段， 少数富有群体需要拥有更好的房屋来满足其对于社交和社会尊重的需要，同时我们认为当前股市迅速升温产生的财富效应将进一步激发财富人群对于高品质住宅的追求。  住房需求层次模型 4、增量到存量的时代接力 存量房市场规模扩大是房地产市场成熟的一个重要特征， 在房地产市场发展较为成熟的欧美日等发达区域，存量房作为房地产交易的主体，占市场总量 80%以上，而我国目前存量房的交易额规模仅占总体交易额的 25-30%，当前大部分地区仍主要依靠增量带动发展，同时也意味着未来存量市场发展具有广阔的空间。 各国二手房成交占比  随着一线城市建设用地供应数量的减少，未来不可能再提供更多的土地资源用于城市建设，与此同时，二三线城市库存高企现状决定了其中期仍处于库存消化阶段，地产白银时代由新增开发主导过渡到存量房主导已成大势所趋。从市场角度来看，存量时代是否到来的重要判断标志是房地产市场的一、 二手房成交量比值，当前一线城市的二手房交易已然超过一手房交易规模，可以认为一线城市已率先进入真正意义的地产存量时代。 重点城市二手住宅周度成交面积  从政策角度来看，存量房资源流转正逐步成为政策的主要着力点，“330 地产新政”中二手房营业税免征期由5 改2，对于盘活存量房源起到积极作用，近期重点城市二手房交易明显放量，已到达历史较高水平。综合以上分析我们判断，继一线城市之后，二、三线城市受迫于供需结构的变化，将在 5-8 年内逐步完成增量市场向存量市场的转移，房地产销售在经历一轮快速增长后，存量时代正悄然来临。 5、地产量价齐升，可能重回13亿规模 我们对于部分不同城市房价未来的走势进行了测算，通过该地区人口流动情况以及人均住宅用地供给量两方面来进行衡量，人口流动性反应了该地区目前以及未来一段时间需求量增加值的大小，采用了常住人口的净增加率指标，因为只有常住人口才有购房需求，而短期流动人口不会增加有效需求；另一方面从供应量方面来看，以当地年度住宅用地成交面积/当地常住人口平均数，得出人均供应量。通过结合该两组数据可以得出未来房价更有上升潜力的城市，通过数据可以发现，乌鲁木齐、呼和浩特、银川、长沙等城市房价最难以上涨，而北京、上海、青岛、深圳等城市上涨潜力较大。 房价上涨潜力城市分布图  我们以新开工面积滞后12个月作为市场的供应量，减去各期的商品房销量，发现2014年末房企的库存水平已经达到与2012年相同的水平。根据2012年行业周期的轮动，我们认为2015年地产行业的库存水平将会下降，主要动力来自需求端的复苏。 而在需求端，经过2014年的相对低迷也会形成一定的有效需求，加之政策的驱动，2015年行业的需求将会比较旺盛，因而，房价将会继续攀升，一二线城市尤其是核心一二线城市上涨幅度可能较高。  谢谢观赏 中国房地产行业市场现状及发展趋势分析 制作人： 李天养 涂芃葳 一、行业发展现状 一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大 2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1-5 月全国商品房销售面积 35996 万平方米，同比下降 0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额 24409亿元，同比增长 3.1%，已经回正。 销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1-5 月房地产开发投资累计完成额 32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比 1-4 月累计完成额增速回落 0.9个百分点。  商品房销售温和回暖 房地产开发投资增速持续下行  国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于 100 为景气空间，低于 100 为不景气空间。该指数在去年年中在 95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年 5 月国房景气指数 92.43，创下了 1997 年指数创立以来的历史低值