松山调湖国际创意设计城可行性研究报告最新20141024.docVIP

松山湖国际创意设计城 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：东莞市松山湖中润实业有限公司 编制时间：二零一一年四月 目 录 1项目概况 3 1.1 项目名称 3 1.2 开发单位 3 1.3 地理位置 3 1.4 项目建设规模 3 1.5 项目财务摘要 4 3项目建设条件 5 3.1项目地址选择 5 3.2交通条件 5 3.3供水、供电 5 3.4环境保护 5 3.5消防安全 6 3.6开发条件 7 4项目的规划及建设内容 7 4.1建设规模及主要技术经济指标 7 4.2设计理念 8 4.3规划设计 8 5投资构成及资金来源 8 5.1投资构成 8 5.2资金来源 8 6建设进度安排 9 7经济效益分析 10 7.1经营收入（单位：万元） 10 7.2成本分析 11 7.3项目资金来源与运用（详见附表） 12 7.4项目偿债能力 详见附表 12 1项目概况 项目名称 松山湖国际创意设计城 开发单位 东莞市松山湖中润实业有限公司 项目负责人： 邱超 联系电话： 1座机电话号码88 地理位置 松山湖大道与工业大道交汇处。 项目建设规模 项目总用地面积： 93428.18平方米 规划总建筑面积：133595.38平方米 计容建筑面积：112113.8平方米（容积率1.2） 其中： 成果展示中心1栋：面积6105.75㎡；总部研发楼4栋：面积16238.97㎡；创意研发办公楼21栋：面积24348.08㎡；独栋研发楼12栋：9085.32㎡；专家研发楼3栋，面积：4488.15㎡；科研办公楼4栋，面积30821.99㎡；首席专家研发楼16栋，面积11877.6㎡；会议培训中心1栋，面积15424.024㎡；地下室1栋面积15155.57㎡，垃圾房1栋面积49.92㎡。 绿化率：35%； 建筑密度：40% 停车位：605 总共：64栋（含地下室及垃圾房），其中地上63栋。 项目财务摘要 项目投资总额为61,797万元，项目回收总额为108,848万元，利润总额为47,165万元，投资利润率为76%, 净现值（IC 10%）为21773万元，内部收益率为32%。包建设期的静态投资回收期为4.5年。 市场调研分析 宏观市场分析 创意产业是国家大力扶持的新兴绿色产业产业，与其他产业不同，创意产业是以创新要素和文化元素为核心为所有产业提供的高端服务。近年来，我国创意产业有很大发展，香港、台湾、上海及北京各大城市，都利用自身优势积极推进创意产业的发展，建立了一批具有开创意义的创意产业基地。 据统计，目前上海市文化创意产业产值已经占到全市GDP的8%。不仅上海、还有南京等市各中心市区均依托各自人才、区位以及资源优势，争装“创意引擎”，设立各种创意产业基地和园区，欲抢占创意产业发展战略高地。 区域市场分析 广东文化产业的快速发展还将延续。为进一步促进文化与经济社会协调发展，广东省委、省政府提出了建设文化强省、加快提升文化软实力的明确目标，出台了有关实施意见。可以预见，在各级政府的高度重视和大力支持下，广东会产生更多如《喜羊羊与灰太郎》之类的文艺精品，不远的将来，广东文化产业必将迎来新的辉煌。 2009年，东莞市委、市政府把文化创意产业列为东莞市第九大支柱产业。其后，松山湖、虎门港和东部生态园等三大产业园区顺势作为，成为东莞发力创意产业的“急先锋”。 松山湖现已出台“两中心一基地”规划，明确提出要把松山湖打造成为“中国动漫产业最佳对接平台”和“中国动漫衍生品研发交易中心”，同时建立创新研发、版权交易、动漫影视渲染、衍生品交易展示、品牌授权以及动漫企业认证等服务中心。 客户分析 据有关资料了解，东莞是全国最大的动漫衍生品制造基地，拥有5000多家动漫衍生品生产企业，广东省的设计企业相对分散，东莞创意设计产业市场潜力巨大，本项目的投资建设非常必要。 本项目前景预测分析 本项目在地方政府的支持下，通过一系列的扶持政策，引进知名创意设计企业入驻，将成为东莞财富新引擎，推动东莞由“加工制造中心”向“营销中心、技术中心、设计中心、时尚中心”转型。 3项目建设条件 项目的成功开发，首先必须对本项目各项条件进行认真的研究和分析。以下就本项目的基本情况所作的分析。 3.1项目地址选择 松山湖国际创意设计城项目位于松山湖大道与工业大道交界处，松山湖汽车站附近，月荷湖边。项目交通极为便利，风景怡人。项目周边配套齐全，周边银行、酒店、公园、学校、汽车站、公寓等生活配套设施非常齐全。 整个项目占地93428.18平方米。 3.2交通条件 项目周边即是工业大道，道路状况良好，且临近松山湖汽车站，交通极为便捷。 3.3供水、供电 目前项目周围均有市政供水及供电接口，可提供项目前期开发接入及后期增容。 3.4环境保护 尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。 合理安排施工计