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万柳地块疑云 　　一块不到6个标准足球场大小的土地，最多能值多少钱？万柳地块的竞拍结果给出了答案：26.3亿元。 溢价率达40.9%的成交价26.3亿元，不仅创北京年内成交总额新高，同时，除去1.64万平米回购房成本外，该地块41500元/平米的楼面价也创历史新高，最为引人关注的是竞价现场激烈程度令业界哗然。然而，就在万柳地块出炉前后，各种围绕着土地、企业、房子的传闻也不绝于耳。 民企“擂台战” 7月10日，未拍先热的项目海淀区万柳居住用地，在经过46轮现场竞价和327轮激烈的回购房面积竞报后，由民企开发商中赫集团最终以26.3亿元胜出。而与此前各媒体对地块摘牌开发商的穷追猛击不同，此次媒体对竞拍现场央企的“欲拍又止”似乎更感兴趣。 在万柳地块开拍当日，《人民日报》刊发的时评《央企应推动楼市健康发展》就已经为央企的“集体失声”埋下了伏笔。文章称“央企的一举一动容易被认为是政策变动的风向标。如果央企开始频频参与‘地王’争夺，可能被市场解读为房地产调控放松的信号，影响整个房地产调控的大局。”该文也被业界解读为劝诫央企不要参加万柳地块争夺的信号。 正如业界猜测的一般，在竞价现场，类似招商局地产、华侨城等央企至始至终均未举牌；中冶、中建地产等有央企背景的企业，也在竞拍价一路走高的情况下先后退出；而一向对国家调控政策持支持态度的万科，更被业界笑称是来“打酱油的”，“为竞拍缴纳的巨额保证金，如存在银行，产生的利息都将不少。”业内人士如是说。 除《人民日报》公开发文外，开拍之前，各种坊间的舆论也甚嚣尘上。有消息称，龙湖、融创已对竞拍价格上限达成口头默契，而在竞拍开始前半小时，保利地产北京公司发表声明称，考虑到国家对房地产调控的要求，决定退出竞拍，最终保利与融创联合体仅由融创单独应战。虽然保利方面未作更多解释，但有业内人士透露，国资委已向央企传达不要拿地王的命令，如果拿地王，国资委将严格审查央企的资产负债比例，一旦负债率过高，将严格控制其贷款。 也就是在这传闻中的“限购令”下，尽管共有万科、中赫、懋源、龙湖、融创、中化方兴、中冶、华侨城、中建九龙仓联合体、招商地产等10家大房企参与现场竞拍，但在由懋源地产报出26.3亿元达到该地块设定的价格上限，将竞拍带入回购房竞报环节之后，万科、招商、中建九龙仓联合体、中冶4家房企均交牌退出第二轮竞争，参加回购房面积竞报的企业也由10家减少为6家。 回购房竞报环节实际上成为了中赫和融创两家民企之间的“擂台战”。中化方兴在前几轮象征性的两次举牌之后，便选择了沉默，龙湖也在随后的竞争中停止了举牌。回购房竞拍自第145轮开始，中赫、融创两家房企便交替举牌，在两家企业“单挑”182回合之后，最终在327轮由中赫置地报出1.64万平米的回购房面积，摘得万柳地块。 竞拍结束后，融创中国董事长孙宏斌在微博上对中赫表达了祝愿，“祝贺中赫竞得万柳地块，这块地是非常稀有的优质地块，相信中赫能做出好产品来。”但孙宏斌同时指出，“市场有很大的不确定性，每个人必须自己做判断，自己承担风险。” 售价或超十万 即便是万柳地块的挂牌起始价2.4万元/平方米，也已经是北京市近年来少有高的地价地块之一。 在北京住宅用地市场上，成交单价超过万柳地块挂牌起始价2.4万元/平米的宅地仅有3宗，包括2010年的中国兵装蓟门桥地块、远洋大望京地块，以及今年4月成交的东直门香河园地块。而最终4万多元/平米的成交楼面价，也超过了前两年成交的北京地王海淀蓟门桥地块和顺义天竺22号地。 从如此之高的地价看来，该地块项目建成后，售出天价也不足为奇。反观万柳地块二手房价格，也多在5万元/平米至8万元/平米之间，周边的高端社区万城华府当前售价更在8万元/平米以上。 虽然中赫置地CEO孙鹏表示，中赫在竞标之前，已做过精细测算，对该项目中赫只追求合理利润。但结合土地价格、回购房面积及建安成本，有业内专家已为该万柳地块项目作出预测：建筑面积7.74万平方米，土地总价26.3亿，加之以1万元/平米回购的1.64万平米回购房面积，“项目每平米售价10万，才有赚头。” 事实上，敢于拿如此高端地块的中赫置地，本就是一家专注高端住宅开发的房企。名噪京城的钓鱼台七号院就是其旗下的高端项目之一。去年，钓鱼台七号院一栋楼均价达到30万元/平米，既刷新了北京住宅单价纪录，同时也是中国单价最贵的房子。 巧合的是，就在万柳地块开拍前不久，沉寂了半年的钓鱼台七号院也连开两单。北京市建委网站显示，该项目在6月30日以16万元/平米的单价，售出一套360平方米的住宅，总成交额为5760万元。7月5日，该项目又以16.5万元/平米的单价，售出一套619平方米的住宅，总成交额约1.02亿元。 据公开数据显示，钓鱼台七号院在2011年共售出12套，总成交金额4.55亿元，成交均价为10.1万元/平米，其中