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有效评估房地产价格对征收房地产交易税的重要意义 0 前言 最近几年来，我国房地产市场发展迅猛，在开放改革以来，实行了城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，在一定程度上突破了传统意义上的计划经济对房地产市场的管制，为房地产市场的长远发展创造了良好的环境。房地产事业正成为推动我国经济迅速发展的重要推动力量，并且在未来的发展历程中，房地产事业仍然会起到难以替代的重要作用。但是在房地产事业高速发展的今天，也映射出了很多严峻的问题，如投资性购房份额偏高、房价控制难度大、供求结构的冲突等等，因此，在现有的经济环境下，建立新颖的房地产管理制度，必要时采取相关的管理政策，这样才能有效实现我国房地产事业健康有序的发展环境。 房地产事业的高速发展与社会经济环境紧密联系，房地产事业及其交易税收在税收总收入和财政总收入中占有举足轻重的地位。《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税申请人申报的征税证据可信度明显偏低，税务机关有权核定其应纳税额；《中华人民共和国契税暂行条例》规定，当纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关可参照市场价格核定。 1 房地产交易过程中纳税的规定 在房产交易过程中买方按国家规定征收一定比利的税收，根据地区的不同税种和税收比例也略有不同，主要税种有：契税（按交易价1%～5%征收）、个税（按交易价1%征收）、营业税（按交易价5.55%征收）、印花税（按交易价0.1%征收）。其中契税是必交的；个税征收两个条件满足其一就征收：（1）原主拥有两套以上（含两套）房产的，（2）原房证的出证日期，一般是出证日期5年以内的，营业税是按原房证的出证日期决定的，一般是出证日期5年以内征收，5年外不收。其主要的征收方法有： 1）契税：符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，在房产交易税里，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。 2）印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。 3）营业税：购买时间在5年内的房屋需缴纳的房屋交易税―营业税为：成交价×5%；5年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。 4）城建税：营业税的7%。 5）教育费附加税：营业税的3%。 6）个人所得税 在房产交易税里，普通住宅5年之内： 售房收入-购房总额-（营业税+城建税+教育费附加税+印花税） ×20%；5年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入-购房总额-印花税）×20%。出售公房：5年之内， （售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用）×20%，其中经济房价款 建筑面积×4000元/平方米，土地出让金 1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交房屋交易税的个人所得税。 7）取得房产证5年以上普通住宅免交房产交易税。 2 有效评估房地产交易价格的重要性 房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。 2.1 改革开放形势需要房地产价格评估 改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经济来组织社会主义经济活动，市场机制的调节作用日益增强。房地产是人民必需的生活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。 例如，企业产权转移需要房地产价格评估。改革企业管理体制，增强企业活力是经济体制改革的中心环节，而推动企业横向经济联系发展，是搞活企业的重要内容。建立企业产权转移市场，通过产权转移，促进企业横向经济联系的发展，形成新的企业组合，推动新的企业群体、企业集团的兴起。但是产权转移意味着权利发生变化。为维护企业间的利益，在产权转移前应评估其价格，使联合的各方在对等条件下进行合作。有些城市已开始拟订企业产权转让试行办法，通过立法使产权转移纳入法治轨道，并促进企业横向经济联系和发展。 有偿使用国有土地，需要进行房地产价格评估。城市土地属国家所有，禁止任何人买卖。但是，在商品经济条件下土地所有权不能进入市场并不妨碍土地使用权进入市场，成为买卖对象。武汉、天津、上海，广州、深圳、厦门等市先后制订了土地使用权有偿出让和转让的办法，这说明我国已开始改革无偿，无期使用城市土地制度。广州市在近几年来采用招标、议标方式有偿出让土地使用权。 1989年5月颁发了《广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》； 1993年6月正式颁布《广州市国有土地使用权出让金标准》。 2.2 房地产价格评估是房地产业发展的需要 我国现