BT模式建设保障性住房应如何防范法律风险？.docVIP

BT模式建设保障性住房应如何防范法律风险？ 　　李晨律师： 　　您好！ 　　近年来，党和政府不断推进保障性住房的建设工作，各级政府都在制定建设目标。“十二五”期间，我国要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工1000万套，今年开工700多万套，明年开工数将不低于500万套。可以说，目前参与保障性住房建设不仅能够获得国家和地方政府的有力政策支撑，在国家严格调控房地产业发展的大背景下，开发商参与建设还能获得一定的收益。 　　我公司作为一家房地产开发企业，目前有意参与保障性住房的建设。据我们了解，目前的保障性住房建设多采用BT模式，但与之配套的法律法规尚不齐备。请问：房地产采用BT模式参与保障性住房建设时会遇到哪些法律风险？应当如何防范这些风险？谢谢！ 　　读者：马驰 　　马驰读者： 　　您好！ 　　正如您在来信中所提到，保障性住房建设是目前各级政府重点推进的民生工程，相关部门陆续出台了支持房地产企业参与保障性住房建设的配套规定和政策。而近日召开的“十八大”则总结了过去几年的建设中取得的经验和存在的问题，同时明确了我国建设保障性住房的目标。以上现象表明，在未来若干年内，房地产企业参与保障性住房建设能够持续获得政府部门的有力支持。 　　与此同时，我国对商品房建设领域的调控日益强化。无论是从土地出让、行政审批还是融资、税收等角度来看，房地产在该领域所面临的生存压力空前巨大。因此在未来一段时间内，房地产企业将会更频繁地参与保障性住房的建设。但需要注意的是，在这一新兴领域内，法律法规以及政府的政策性规定尚不完善，房地产企业的经验也不够充分，参与保障性住房的建设可能面临各项法律风险。因此，本期本律师将以目前较为热门的BT模式为例，谈谈企业参与保障性住房建设的法律风险以及防范措施。 　　一、BT模式概述 　　（一）BT模式的概念 　　BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）的缩写形式，即“建设——移交”。它是由BOT模式（建设一经营一移交）衍生出的一种新的项目投融资建设模式，常应用于基础设施项目建设领域。一般而言，BT模式系指政府部门与投资方订立投资回购的特许协议，由投资者负责项目的融资、建设，在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。 　　保障性住房建设的BT模式通常是指政府将保障房项目由投资方总承包，经融资、建设、验收合格后移交给政府，政府向投资方进行回购并支付项目总投资加上合理回报的建设模式。 　　（二）BT模式的特征 　　作为一种新型的投融资模式，BT模式主要适用于公益性和非经营性的基础设施项目和市政公用事业项目，主要具有以下四大特点： 　　第一、BT模式法律性质的争议性。BT模式由BOT模式衍生而来，BT模式在法律性质方面存在特许经营权法律性质的争议。从理论层面分析，BT合同从订立、内容以及纠纷解决机制均表现出民事合同性质，从实际操作层面考虑，将BT合同定性为民事合同有利于吸引社会投资。 　　第二、BT模式主、客体的特殊性。BT模式的主体一方为政府或其授权单位；另一方为具备投融资能力的企业。BT模式的客体是指BT合同约定的建设项目，一般为政府投资的城市基础设施和公用事业项目。 　　第三、BT模式法律关系的复杂性。BT模式内容涉及项目投资、融资、担保、建设等活动，BT模式参与人包括政府或其授权单位、投资人、项目公司、贷款人、担保人、材料供应商和保险公司等，形成纷繁复杂的法律关系。 　　第四、BT模式合同的组合性。BT模式参与人的权利义务关系是通过签署一系列的合同确立的。比如，BT合同、回购协议、贷款合同等投融资类合同，以及设计合同、施工承包合同、监理合同等建设工程类合同。 　　BT模式在保障性住房建设领域的特征主要体现为：一是政府利用社会资金进行保障房建设；二是投资方负责总承包，包括投融资、建设、验收等；三是政府负责BT全过程的监管；四是投资方建成后将房屋所有权移交政府；五是政府向投资方回购房屋所有权，以投资方同意的方式分期付款；六是投资方对所建设的房屋不存在经营性收益。 　　二、BT模式建设保障性住房的法律风险 　　目前，BT模式建设保障性住房的法律体系尚不完备，主要通过国务院及相关部委的规范性文件以及地方规范性文件做出规定和引导。比如，建设部《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》鼓励有投融资能力的工程总承包企业，对具备条件的工程项目，根据业主的要求按照BT等方式组织实施。《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》鼓励和引导民间投资进入市政公用事业和政策性住房建设领域。法律法规的缺乏使得房地产企业在参与保障性住房建设时面临以下法律风险。 　　（一）BT模式选择不当的风险 　　由于现行法律法规既未明确肯定BT模式的合