6第4章房地产开发程序与管理-土地取得.pptVIP

第四章 房地产开发程序与管理 ——土地使用权的获取 杨白劳 黄世仁 杨白劳为什么向黄世仁交地租？ 他们之间是什么关系？靠什么维系？ 我国土地所有制形式 国有土地 集体土地 一、土地取得的方式 国有土地使用权出让 土地使用权划拨 土地使用权转让 集体土地征收 1、国有土地使用权出让 出让 土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权，在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 招标 拍卖 挂牌 协议 2、土地使用权划拨 划拨 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 国家机关用地和军事用地 城市基础设施和公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等用地 3、土地使用权转让 转让 出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移。 土地使用权与其地上建筑物产权相一致。 不得损害土地及地上建筑物经济效益。 “认地不认人” 4、集体土地征收 征收 指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。 城市化 征地 利益矛盾 二、土地取得的费用估算 征收 征收耕地的补偿费 1 土地补偿费 2 安置补助费 3 地上附着物及青苗补偿费 拆迁 1 货币补偿 2 房屋产权调换 3 自行选择补偿方式 拆迁补偿方式 二、土地取得的费用估算 市场 购买 土地开发补偿费 城市基础设施建设费 国有土地使用权出让金 土地取得税费 二、土地取得的费用估算 三、获取土地使用权过程中注意的问题 1、选择一个好的地段 第一是“地段”（location） 第二是“地段”（location） 第三是“地段”（location） 地产界的成功要素是什么？ 2、做好费用预测，保证项目可行 3、征用及拆迁须保证进度 184 谢谢大家！