银利街商业项目升级营调研报告.docVIP

银利街商业项目调研策划案 前言 非常感谢银利街项目发展商对我们的信任和支持，让我们有幸参与 “银利街项目”升级改造的评估调研工作。近期我们对沙太路沿线商业和广州市其他类似的商业体进行初步的调研，对“银利街项目”升级改造工作提出以下分析和建议。 调研策划思路 商业项目的成功，其主要原因大部分与经营定位有关，项目本身或多或少都有其优势和局限，然而，如何因应其优劣势把握市场需求进行合理规划，则在于对市场环境和项目特征有充分的了解和分析。 顺者 “和”也，融合者“谐” 顺应政府规划，顺应市场需求，顺应自身建筑格局的适应性和局限性 “和” 根据项目区位、规模与建筑格局的特点寻求市场需求和差异，与周边商业体系融为一体“谐” 项目定位原则 若项目自身体量庞大（10万平方以上），根据城市产业规划和商业集群分布，选择存在区位差异，且产业发展空间较大的业态作为定位首选，选择某一行业成为核心产业，培育配套商业形成产业链集群（例：流花服饰商业集群-以服装产业带动周边皮具、皮鞋、饰品、内衣袜子等配套产业，形成商业集群）； 若项目自身体量中等（5万平方左右），适宜选择产业链中横向的一个类别或纵向的一个环节作为项目主要经营定位，与该区域核心产业形成互补丰富产业内容，形成双赢格局（例：南方大厦手机配件市场-就是以手机产业纵向环节“电子零配件”作为市场定位）； 项目自身体量较少的（3万平方左右），只能依附大市场选择行业中一个配套类商品作为市场主定位思路（例：桂花岗袜子批发市场-就是以鞋业市场的配套作为项目定位）； 寻求以产业互补作为策划思路，尽量避免近区间建设同类市场形成恶性竞争； 项目SWOT分析 优势： 据《广州城市建设总体战略概念规划纲要》明确“东进”、“南拓”的同时，增加“中调”战略，规划指出“对中调区域内的中心组团进行全面优化与升级改造，而沙太路正处于“中调”区域中心。 比邻沙河服装批发商圈，可承接服装产业的延伸。 交通便利：紧邻广汕路、环城高速、华南快速、内环路等主干道交汇处。 通道较宽：场内道路宽阔，仓储货运便利。 劣势： 沙太路地区属于新兴商业集群，尚未形成具竞争力的核心产业。 项目建筑属内街裙楼格局，缺乏整体形象，市场商业标识不明显。 机会： 借市政规划对沙太路升级改造春风，优化项目经营内容，提升市场价值。 借沙河服装批发产业集群（国内最大的服装批发商圈之一），寻求细分市场其形成配套产业。 沙太路区域可开发商业面积巨大，具备大商业集群条件。 挑战： 沿线大部分市场档次较低，采购人群以周边消费采购为主，覆盖面窄，难以提高商业价值。 区内还没形成优势产业，商业气氛较差。 广州周边多个区域的商业园区都在招商，市场资源开发难度较大。 与沙河服装商圈相隔3公里，传统的服饰批发难以与沙河商圈竞争。 区间商业调研分析 区间商业特征分析： 圈外商业特征（内环路以外至环城高速之间）：该区间内成功开发的市场经营定位多属于流通量大、价格平易、附加值低的商品。高附加值商品大部分集中在内环路以内。 沙太路属于圈外商业区域，市场定位和商业价值的评估，可以参照同区位的市场园区作横向对比。据了解，大部分成功开发的市场园区其经营的商品种类为：蔬果批发、粮油副食、日杂小商品、酒店用品、茶叶茶具、汽车配件、尾货服装、机电五金。 项目区间商业价值横向对比： 经营不同商品对市场升值空间的横向对比（表-1）：备注：培育和成长期3年（第一合同期），成熟期3年（第二合同期） 经营类别 平均租金（月/㎡/元）2011-6-29 stressed that promoting the comprehensive revitalization should focus on economic construction as the central focus with, pay special attention to grasp the implementation of five development concepts, deepening reform and promoting the all-round opening up, ensuring and improving peoples livelihood, strengthen the construction of ecological civilization, five priorities, play development mix. To with new development concept measure work, and command action, and training cadres, in implement implementation new development