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市场比较法应用练习题 一、选择题 1、市场法的理论依据是(??? )A、适合原理??? B、 替代原理??? C、最高最佳使用原则??? D、均衡原理 市场比较法中的交易情况修正是对(???? )价格本身是否正常的修正.A交易实例??? B、可比实例???? C、 估价对象????? D、标准化实例、在市场法中，土地使用权年限调整属于（? ）调整。?A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A、0.060?????????? B、0.940?????????C、1.060?????????? D、1.064、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A、2290.91???????? B、2326.41??????C、2344.16??????? D、2308.66、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为(?? )。A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为204％D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为204％、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A、繁华程度????????????? B、临街状况????????????? C、容积率D、使用年限???????? E、周围环境?运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（?? ）。?A、使用性质相同B、地点相近C、价格相同D、交易日期与估价时点相近为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（?）元/m2。A、3214????????????B、3347????????????C、3367???????????D、3458 =3809.77元/m2 所以房地产2003年10月1日的正常价格 2、为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选了了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/ m2） 5000 5200 4900 成交日期 2002年1月31日 2002年3月31日 2002年7月31日 交易情况 ＋2％ －2％ －3％ 房地产状况 －1％ ＋3％ ＋1％ 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2002年1月1日到2002年6月31日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 解： 比准价格A=5000×100/102×（1+1%）^4×100/99=5152.53（元/m2） 比准价格B=5200×100/98×（1+1%）^4×100/103=5360.75（元/m2） 比准价格C=4900×100/97×（1+1%）^3×100/101=5153.08（元/m2） 待估价格=（5152.53+5360.75+5153.08）/3=5222.12（元/m2） 所以该写字楼2002年10月31日的正常单价5222.12（元/m2） 3、为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格（元/平方米） 6000 5800 6120 成交日期 2002年4月1日 2002年2月1日 2002年5月1日 （2）交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 ＋3％ －1％ ＋2％ 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 （3）调查获知该类写字楼的价格，2