融侨·曲江市场分析2008.10解析.ppt

项目客户群体是中高端偏上的主流客户群，具备一定经济基础，但尚未达到别墅消费级别 【地产联盟】观点： 1、曲江中高端市场去化速度稳定：从统计数据来看，在2008年整体楼市价格滞涨和销量下跌的情况下，曲江中高端楼盘市场的去化速度保持在一个相对稳定的范围内。 2、购买客户支付能力相对较高：一次性和按揭客户的比例“平分秋色”，说明客户群体支付能力相对较强。 3、舒适三房和四房是区域需求主力：从市场需求情况来看，舒适两房和中等三房需求较为旺盛，舒适性三房和四房依旧是区域需求主力。 曲江楼盘个案分析 6万平米教育配套，包括其它商业街区类配套 慈恩西路北段 销售中心 阳光下的湖与宅 推广主题 自身配套 集中供暖、地辐射采暖 采暖形式 —— 车位情况 别墅：14000元/平米，高层小高层：5200元/平米 销售价格 1万余户 总 户 数 中海物业；别墅：深蓝物业 物业公司 —— 物业收费 130万平米 建筑面积 1300亩 占地面积 熙岸：2007年19月20日 东郡：2008年9月13日 开盘日期 贝尔高林 简欧 景观设计 建筑风格 两室78-90，三室115-163平米，四室170平米 主力户型 美国道林 规划设计 45% 78-300平米 户型区间 别墅、高层、小高层 物业类型 绿 化 率 2.45 容 积 率 芙蓉路 地理位置 中海地产 开 发 商 中海国际社区 项目名称 中海国际社区 中海国际社区推盘情况 在售产品为熙岸·东郡，目前销售南侧的小高层，由于位置不佳，故售价相对熙岸来说较低，约为5500元/㎡； 熙岸组团围绕海洋馆的北侧四栋高层将于10月以后开始销售，售价均价约为5500元/㎡。 目前，中海推出观园，位于曲江大道以北区域，产品类型为点板高层，主力户型面积为78-140平米，以两室和舒适三房为主，价格为5200元/平米 中海国际社区——熙岸东郡 熙岸·东郡，总户数3204户，共20栋，面积区间78-139平米； 一期首推房源为高层（18F）、小高层(12F)共5栋，约270户，楼间距在42—100米 户型面积区间：78-88平米两室；126-140平米三室；175-189平米四室 均价：5400元/平米 中海国际社区【熙岸·东郡】主力户型 中海东郡三室两厅两卫140平米 中海东郡三室两厅两卫129平米 中海东郡两室两厅88平米 中海国际社区熙岸社区实景 整体定位及推广战略： 借势中海百亿进军曲江，并以此为核心广泛传播， 以企业品牌推动项目运作。建立广泛认知基础后， 系统性诠释“产品、配套和区域”三张王牌。 中海国际社区整体定位及推广轨迹 中海品牌先行 项目品牌跟进 再扛区域大旗 诉求生活配套 产品定位： 1300亩曲江新生活圈 形象定位： 阳光下的湖与宅 富力城 673亩分南区与北区，共分四期开发。一期：包括A区、B区、北区商业街、会所、幼儿园 （新加坡蒙氏教育第一品牌-品格蒙特梭利幼儿 园）、小学；二期：包括C区、D区、度假酒店（一期规划范围内，二期开发）；三期：包括E区、F区、南区商业街；四期：包括G区、H区 楼盘现场 销售中心 自身配套 低辐射采暖 采暖形式 5255个 ，车位比1：0.83 车位情况 三房均价5300元/平米；两房均价5500元/平米 销售价格 6354户 总 户 数 北京恒富 物业公司 —— 物业收费 110万平米 建筑面积 673亩 占地面积 A区2006年9月13日，B区2007年2月3日开售，C区2008年7月4日上市 开盘日期 广州普邦园林配套工程有限公司 现代简约 景观设计 建筑风格 曲江上游·110万平米水岸生活城 推广主题 广州住宅建筑设计有限公司 规划设计 36% 80-170平米 户型区间 小高层、高层 物业类型 绿 化 率 2.29 容 积 率 长安区航天大道 地理位置 西安滨湖花园开发公司 开 发 商 富力城 项目名称 富力城 推出富力城二期“龙湾”，全部采用“精装修”方式销售； 高层80-90平米两房，4700—5700元/平米。 小高层144平米三房，均价5500元/平米 高层177平米四房，均价5300元/平米 复式：6500元/平米 主力户型情况 三室两厅两卫：157平米 一梯两户，客厅向北，餐厅与阳光花房形成观景用餐环境。三个卧室全部朝南，主卧带步入式衣橱。 四室两厅两卫：188平米 全朝南卧室设计，主卧带步入式衣橱，共享式储物间。北向客厅，与餐厅相连，形成超大面宽客厅。 富力城项目实景情况 整体定位及推广战略： 以广州地产的做派，将项目定位为曲江上游，避开 长安高端型不足的先天条件。以极具识别性的“富 力彩蛋”面世，并最终以产品取胜市场。 富力城整体定位及推广轨迹 富力品