解密名流富贾的买房隐身术.docVIP

2012年 11月 15日 07:34 解密名流富贾的买房隐身术 现 在，富豪们喜欢玩一种“隐身术”。曾经，他们是那么地热衷于购置房产，而突然有一天，你会发现，咦？怎么这些人都消失得无影无踪了！ Illustration for the Wall Street Journal by Keith Negley 为了尽可能保持房产买卖的低调，影视明星、商业巨贾、体育明星和其他高端购房者越来越喜欢通过有限责任公司 LLC 或信托公司来暗渡陈仓。他们利用法人实体掩饰动辄数百万美元的房产交易，而只要安排妥当，这样的行为完全可以做到滴水不漏，让人无迹可寻。而且，《华尔街日报》 The Wall Street Journal 委托房地产公司Zillow所进行的一项分析显示，标的房产的交易价值越高，实际交易方借用有限责任公司或信托公司的名义签约的可能性就越大。据Zillow统计，过去一年，美国市场上价值超过500万美元的房屋买卖中，有27%的受让方是有限责任公司或信托公司，而非个人。而在五年前，这个比例还只有7%。在200万至300万美元的房产交易中，17%的受让方采用了创建法人实体的方式。相比之下，价值在20万至40万美元的房屋买卖中，只有2%的受让方为有限责任公司或信托公司。美国房产中介Ewing Associates Sothebys International Realty在加利福尼亚州卡拉巴萨斯 Calabasas 的合伙人托姆?弗里德曼 Tomer Fridman 表示，对于价值上千万美元的房产交易，“几乎百分之百”是通过有限责任公司或信托公司完成的。有限责任公司的魅力不仅限于能够帮人隐匿身份。它作为法人实体，既可以提供法律保护，又能为当事人省却大量的文书工作和额外费用。如果有客人来访时受了伤，而这套房屋是在有限责任公司的名下，那么这个访客只能起诉公司，而非实际的房屋所有人，这有利于保护个人的资产。有限责任公司还享有“过手税” pass-through taxation 的便利，也就是说与房屋有关的任何收益或损失都可以记到公司的所有人身上，由这些人在其个人所得税中申报相关的损益。（如果以股份公司名义缴税的话，需要付两次税，一次是在获利的时候，一次是在向股东分红的时候。）据总部位于纽约的SNR Denton律师事务所的美国国际税法部负责人大卫?赫克 David Hryck 介绍，如果有限责任公司是单一发起人设立的，适用的资本利得税率更低。盛智律师事务所 Sheppard Mullin Richter Hampton 驻洛杉矶的合伙人马修?理查森 Matthew Richardson 说，通过有限责任公司还可以过滤费用，如景观美化费用、业主协会费等。当然，利用有限责任公司和信托公司也要面对一些问题。例如，年报申报费用和其他税费会迅速增加，尤其是要为每个房产单独设一家有限责任公司的话。以加利福尼亚州为例，有限责任公司的最低税费是800美元。有时候，购房者可能会设立双重有限责任公司，令问题更加复杂。例如，在特拉华州设立一家有限责任公司，再以该公司的名义在内华达州设立另一家有限责任公司。由于美国各州对有关税费的征收标准不同，购房者在设立有限责任公司前最好咨询一下律师或财务顾问。有限责任公司最初是在上个世纪九十年代开始流行，但近几年经济状况的不景气，令它们的使用更加频繁，这主要是因为有钱人不愿自己的买卖过于招摇。例如，纽约房地产律师爱德华?默梅尔斯坦 Edward Mermelstein 指出，一些对冲基金经理和银行家也利用有限责任公司的名义购买了房产，而在以前，他们一般不会这么做。加州奥兰治县 Orange County 的房产经纪人罗布?吉姆 Rob Giem 补充道，“很多买家都是公认的成功人士，但还是感觉如果让公众知道自己刚刚买了套价值2500万美元的房子，影响不太好。”Zillow的首席经济学家斯坦?汉弗莱斯 Stan Humphries 表示，以出租为目的的物业投资行为也推动了对有限责任公司的使用。Zillow研究发现，夏威夷去年转让的房屋中有11%涉及到法人实体，成为美国房产交易中有限责任公司最活跃的一个州。加州则以6.1%的比例排在第二位。火奴鲁鲁律师事务所Cades Schutte的合伙人大卫?班克斯 David Banks 称，夏威夷很多房产买家的目的是投资，更需要“责任保护”。此外，夏威夷州的年报申报费在全美都算是较低的，只有25美元，而在马里兰州，这笔费用为300美元。许多有限责任公司和信托公司都是以物业或大厦地址命名的，便于代为管理的房地产律师或受托人的持续跟踪。有时候，买方或卖方会向律师提出，以其孩子、宠物甚至喜欢的希腊神话人物的名字给信托公司命名。有限责任公司也存在不足之