房地产营改增节设计.ppt

第八条 与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理： （一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。 （二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 （一）购置税控设备 （1）购置税控设备 借：固定资产—税控设备 12 000 贷：银行存款 12 000 （2）全额抵减应纳税额，抵扣应交增值税额后形成政府补助，属于和资产相关的政府补助。 借：应交税费—应交增值税（减免税款） 12 000 贷：递延收益 12 000 （3）按月计提折旧500元 借：管理费用 500 贷：累计折旧 500 （4）以财政补助弥补损失 借：递延收益 500 贷：管理费用 500 （二）支付技术维护费600元 借：管理费用 600 贷：银行存款 600 借：应交税费—应交增值税（减免税款） 600 贷：管理费用 600 谢 谢 大 家 ！ 《房地产企业财税操作技巧》（第4版） 《土地增值税清算大成》（第3版） 《房地产企业财税操作难题精解》 机械工业出版社 任编辑* 相关税收政策分析： 《企业所得税法实施条例》第六十条，房屋及建筑物折旧年限20年。 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条、旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 财税[2006]21号第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5％计算”。 （1）在“开发产品”核算，出售时缴纳营业税 如果，继续执行原合同，写字楼仍然在“开发产品”科目核算，出售时按照财税[2013]106号文第一条（七）试点前发生的业务。“1.试点纳税人在本地区试点实施之日前签订的尚未执行完毕的租赁合同，在合同到期日之前继续按照现行营业税政策规定缴纳营业税。” 应交营业税＝50 000 000×5%＝2 500 000（元） 节税筹划：提前废止原合同，营改增后签订转让旧房合同。 （2）节税筹划方案： 在营改增之前，将写字楼从“开发产品”科目转作“固定资产”科目，并按企业会计准则规定计提折旧，合同到期后再出售使用过的固定资产，根据财税[2013]106号规定： 按照《试点实施办法》和本规定认定的一般纳税人，销售自己使用过的本地区试点实施之日（含）后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；销售自己使用过的本地区试点实施之日前购进或者自制的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。 使用过的固定资产，是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。 现行政策为：按简易办法依3%征收率减按2%征收增值税。 应纳增值税的计算： 不含税销售额＝50 000 000÷（1＋3%）＝48 543 689（元） 应交增值税＝48 543 689×2%＝970 874（元） 会计处理： 借：应收账款等科目 50 000 000 贷：主营业务收入 49 029 126 应交税费——未交增值税 970 874 税负降低额＝2 500 000－970 874＝ 1 529 126（元） 税负降低率＝1 529 126÷2 500 000＝