安阳梅东路地块开发思路.ppt

都 市 私 领 地 —梅东路恒基项目开发思路 THANKS * * 物华策划机构 2010年8月 地块开发思路 对城市的思考 对地块和产品的思考 结论 小钢炮 对城市的思考 安阳印象? 周口和河南的哪座城市的发展相似,有无可借 鉴的经验? 周口人喜欢的是什么样的房子? 周口性格 ----周口市耕地面积1170万亩，耕地面积居全省第2。这里是全国重要的粮、棉、油、肉、烟生产基地。2008年全市粮食年产量达706.36万吨，占全省粮食产量的13.1% ----周口总人口为1112万人，是全国人口第一大市。 ----财鑫集团、益海粮油、隆达发电、大用食品、辅仁药业等一批新兴工业企业对周口工业规模的快速扩张起到强有力的支撑作用。 关键词: 人口大市 农业 农业加工中心 由此,我们对周口的性格进行简单个估判。 一个正在发展中的农业大市,拥有众多的人口,人均收入位于河南省偏下位置,城市的扩张和消费能力稍显落后,房价偏低,房地产消化速度慢. 总之,是一座农业性格为主的,稍显落后的城市. 周口发展 ----2009年全市生产总值1111.7亿元，增长12％，高于全省平均增幅1.3个百分点 ----2009年城镇建成区面积新增18平方公里，城镇人口新增22万人。城镇化率达到29.49％。 ---- “十五”末市区人口将达到５０万，市区面积达５０平方公里。 关键词: 1111亿 29.49% 50万50平方公里 从经济总量上,周口与新乡,许昌,焦作,安阳,商丘等省内城市处于同一水平,从人均上只能和商丘,驻马店,信阳列为同一水平.从房价水平上,仅能和驻马店,三门峡,安阳,商丘处于同一水平.周口房价以及项目规划概念和水平分别达到2005年的郑州,2007年的许昌、漯河、新乡的水平. 城市发展的借鉴 许昌和新乡在经历了较长时间的稳定发展后,在2007年均迎来了房地产发展的快速时期.房价也从2000元的平均水平发展到3000元的水平,其中,新区房价的攀升对城市房价的提升起了较大的作用.从城市的特点上.从城市的发展上,以上三个城市房地产的发展,特别是新区与原工业区发展的重合对本项目的发展有一定的借鉴作用. 郑州的发展,特别是东经济开发区的发展与地市房地产项目的发展有类似之处. 对于周口项目,我们更多的是借鉴以上城市和区域的发展。 城市发展的借鉴 新乡青青家园 许昌万象新天 郑州悉尼阳光 以上三个项目分别是同时期,相似地段,新乡,许昌,郑州三个城市销售较好的楼盘.可资借鉴. 周口的房子 周口人喜欢什么样的房子?从各个售楼部里展示的规划沙盘以及实际的销售状况中,我们很难找到一个简单的答案.从法国到英国,西班牙,再到新欧洲,产品则是从洋房到高层,一个楼盘一个特色,似乎周口已经不缺少先进的产品规划. 从性格上讲,我们认为周口人更容易接受厚重感和质感十足的欧式建筑形态。以往的法式和罗马式都已经不再适合这座城市。我们认为在未来的数年内，周口人将会更加接受诸如西班牙式的洋房多层和新欧式风格。近期，现代式的多层建筑仍将成为低档产品的代名词。 周口的房子 对地块和产品的思考 地块的客观条件 地块生命力的要素顺序 对产品的思考 地块解读 项目地理位置：梅东路文明大道 项目四至范围：东临梅东路；北临文明大道，安钢第六生活区相对；西侧南侧为待开发区域。 主要辐射环境：安钢生活区域，新城市通道区域，铁西新开发区域 地块 地块解读 项目SWOT分析 S（优势） 1、地块方正，易于规划； 2、处于铁西生活区内,配套齐全； 3、紧邻安钢生活区,客户资源丰富; W（劣势） 1、非城市发展方向； 2、与现有城区距离偏远，需要发展时间； 3、周口房价普遍偏低，项目价格优势不明显； O（机会） 1、政府北迁，车站南迁将会带动地块西侧，北侧的城区建设； 2、大量工业企业的入住，带来部分购房客户； 3、市区大量高层住宅将会促使部分喜爱多层住宅的客户逼离主城区； T（威胁） 1、城市存在的低价房将会影响项目对客户的吸引； 2、项目需要提升对规划设计的要求和难度，以求打动客户； 3、新区大量的闲置土地可能带来的竞争项目的增加。 地块解读 结论： S+O（核心竞争点） 1、需要增加项目的商业和生活配套，增强项目独立性；2、城市发展和建设是影响项目的关键因素，营销过程中应紧扣此因素，可放缓开发进程； 3、与市区住宅有明显区别的规划和建筑形态将会对客户的积累有较大的作用； W+T（风险点） 1、应当避免简单的低价竞争策略； 2、应当先于其它项目，提前抓住客户群体。 地块解读 作为一个偏离主城区的地块，项目地块在周边均未开发的前提下进