西乡福中福花园销执行方案(12-9).doc

福中福花园营销执行方案 目 录 第一章 宝安房地产市场概述和分析 宝安经济综述 宝安消费者特征及购买力 98年至今宝安房地产市场的变化 第二章 片区市场形势及项目潜在客户分析 片区物业现状及特征 片区特色楼盘分析 项目潜在客户以及特点分析 项目竞争楼盘分析 第三章 项目综合分析 项目概况 项目SWOT分析 项目综合评价 第四章 价格的制定及付款方式 价格的制定 付款方式 项目推广 推广思路 推广主题 推广步骤 推广方式 卖场的营造 卖场的整改 导示系统 看楼通道环境的整治 销售队伍的组建 销售团队的组建与培训 销售人员的管理与激励 销售策略的执行与反馈 附1：众厦公司简介 附2：代理费及付款方式 附3：项目工作组名单 宝安房地产市场概述和分析 一、宝安经济综述 宝安区位于深圳西部，是深圳城市总体规划中的西部组团和中部组团的一部分，面积744平方公里，总人口有273.5万。宝安区经济是以外向型经济为主，外资额和外资出口额在全市占有举足轻重的地位。“十五”计划，宝安将成为高新技术、先进工业和加工贸易的“三高”创汇农业和生态旅游4个基地。 今年1—5月份宝安区实现国民生产总值103亿元，工业总产值144.72亿元,出口总额36.28亿美元,实际利用外资3.08亿美元，预算内地方财政收入10.46亿元,分别比上同期增长13%、15%、18.2%、8.6%和36.1%。宝安的经济支柱是加工贸易，出口额约占全市的三分之一，去年达到106亿美元，比上年增长17.7%。 高新技术产业与西部海上田园风光旅游业是宝安新的经济增长点，去年的高新技术产品产值达到113亿元比上年增长41.3%，占全区工业总产值的34%，民科企业达到69家，民科企业总产值达25亿元，比上年增长40.8%和44.5%。 在城市建设方面，宝安规划面积约10万平方公里的宝安新中心区已经启动。已投资约3亿元，拥有6500个座位的宝安区体育馆正在抓紧建设中。全长4.68公里，投资2.5亿元的107国道宝城段改造工程已经完工。投资10亿元，长30多公里的宝松快速干道在抓紧规划建设。建设新城大道，二年内直通宝安机场。 一些大规模的、技术含量高的外资企业的进驻，深圳城市重心的西移，经济多元化发展将为宝安注入活力和后劲。未来几年宝安经济将全面快速增长。 二、宝安消费者特征及购买力 宝安现有273.5万人，每年以5.9%的速度增长。庞大的消费群体，使得宝安的消费市场较为活跃。目前，高新技术工业区和西部海上田园风光旅游区的建设，又给宝安消费市场注入了新的活力。随着经济的持续升温，整个消费市场日渐成熟，消费水平逐步提高。消费者的消费观念由感情型步入到理智成熟型。由于购买力的提高、消费欲望不断增强，消费者越来越重视生活质素、懂享受、渴望改善居住环境，无形中刺激了商品房市场的消费，加之外来人口的迅速增长，对住宅的需求持续增加，促进宝城商品房市场的稳定发展。 宝安消费者特征主要表现如下： 性情憨厚、感性，比较实际，喜好新生事物，容易引导，但喜欢贪小便宜。 受传统区域特色影响，对长时间居住地感情深厚，区域概念较浓。 家庭观念重，喜欢老人、小孩一起生活。家庭结构简单，一般4-5人。 自身文化层次不高，但对下一代的教育十分关注。 投资意识强，从商人士较多，主要以小商品、小商铺为主。 早期由于城区规划特点，消费者喜欢多层住宅，随着生活质量的提高，消费观念有了很大的改变，小高层和高层住宅已被消费者接受。 随着消费观念的成熟，购房者越来越讲究居住环境的舒适性，重生态、重绿化、重环保，看重楼盘的外观和色彩、户型结构，社区配套和住宅功能的划分，同时要求采光好、朝向佳、通风好，部分人更讲究风水。 从消费者这些特征可看出，他们对住宅要求越来越高，，住宅由安居型向实用、舒适型转变。目前宝城大部分商品房的平均售价约3500元/㎡，月供在1000-1500元左右，对于年收入在4-5万元以上的家庭来说，其购买力不成问题。深入的市场调查显示，这种收入的群体众多。 三、98年至今宝安房地产市场的变化 宝安区商品房市场近几年发展概况： 据深圳市规划国土局提供的统计资料，近几年来宝安区商品房批准预售、实际销售和现楼空置情况如下图（图一） 价格走势如下图：（图二） 从图一可以看出，2000年商品房批准预售大幅上升，而实际销售维持在７０万m2左右，积压空置大幅减少，说明总体市场平稳，前景较好，而据宝安区规划国土局估计，2001年商品房供应量将超过200万m2，是2000年的２倍，其中现楼库存25.7万m2占13%,待售楼花34万 ㎡,占17%,新上市140万 ㎡占70%，2001年的实际销售量很可能突破100万㎡,无论是供应量和销售量都将达一个历史新高。从图二可以