走马街商贸城项分析报告.doc

走马街商贸城项目分析定位报告 胜天（长沙）地产企划机构 2010年10月 双峰县走马街商贸城项目分析定位报告 编制人员名单 总策划： 贺 为 （注册房地产策划师、 执行总监） 罗亦华（ 注册房地产策划师、经济学硕士） 规划顾问： 郑卫民（全国注册规划师、注册建筑师） 市调人员： 邓红兰（营销主管） 谢卫星（营销主管） 推广策略： 黄卫中（策略总监） 审 编： 刘艳 王正玮 胜天（长沙）地产机构双峰项目组 2010年10月 致走马街商贸城项目开发商： 在通过与贵公司的领导接触后，贵公司的实力与公司领导长远眼光考虑给我司项目组留下了深刻的印象。 现将本项目组对走马街商贸城项目前期策划开发定位汇报如下，根据受开发商委托要求，故本次策划仅为前期市调、开发定位等层面，未涉及营销推广运作细则、具体性推广方案、销售计划等策略待日后确定合作后再进行提交。最后恭祝贵司生意兴隆、财源广进！ 胜天（长沙）地产机构双峰项目组 2010年10月 目 录 乡镇房地产开发困局分析 房地产市场三大要素分析 乡镇人口的组成结构分析 乡镇人口的居家习惯分析 乡镇人口的消费习惯分析 乡镇人口的投资习惯分析 项目市场调查数据微观分析 市场调查方法简述 项目目标群体心理调研分析 项目周边商业体量调研分析 四、 项目周边商铺价值抽样分析 五、 目标客户群体的市场细分析 走马街商贸城定位效益分析 区位地块分析 项目SWOT分析 项目定位分析 项目经济效益对比分析 第四章 走马街商贸城开发策略分析 一、房地产项目开发制胜之道 二、项目发展策略建议 三、总体规划建议 四、单体规划建议 五、下阶段工作思路建议 乡镇房地产开发困局分析 房地产市场三大要素分析 众所周知，所谓市场，其起始阶段是指买方与卖方聚集在一起交换货物的场所。发展到今天，经济学家用市场一词来泛指交易某类产品的买方和卖方的集合，如建材市场、小商品市场等。 从营销学角度来说，市场就是客户。 确切地说，市场是指具有特定需求和欲望、而且愿意并能够通过交换来满足这种需求或欲望的全部潜在客户。因此，市场包括三个主要因素：人口、购买力、购买欲望。 同理，构成房地产市场的三个必要因素，是有足够的购房置业的人口，并有足够的支付能力，同时不可或缺的是有购买和投资商品房的欲望和需求。 但，走马街镇是否完全具备房地产市场的三大要素来支撑走马街商贸城？ 答案，不得而知，且往下看。 二、乡镇人口的组成结构分析 作为管辖拥有中国约60%农村人口的行政区划，不言而喻，乡镇的常驻人口以农村居民为主，分散居住在各个村落，日出而耕，日落而归，祖祖辈辈耕耘着所谓家庭联产承包制的集体土地。 绝大多数农村居民过着自给自足的简单生活，他们没有知识，没有靠山。二十世纪90年代伊始，中国农村开始了一场浩浩荡荡脱离农村土地涌向城市的打工潮流，劳务输出成为农民脱贫致富的最主要途径。尽管其中不乏有依靠勤奋与智慧跻身上流社会的成功人士，但对于大多数农民而言，进城和致富的过程是一部依靠出卖苦力、出卖肉体、甚至是出卖道德坑蒙拐骗的血泪屈辱史和蒙羞史。如今，早期进城的农民工，一部分人完成资本原始积累或者是因为国家对各行各业的规范和整治，洗手上岸，这一部分人，是中国三、四线城市房地产市场的客户之一。 乡镇机关干部、企事业单位工作人员，如教师、厂矿职工等，构成乡镇常驻人口的补充，占据人口比例很小，不足10%。他们多分布在乡镇集市区域，是乡镇有头有脸的主要人群。 人口，也就是客户的来源，任何一个公司的首要任务就是要创造客户，没有客户，企业的一切活动都无从谈起。那么，走马街镇是否有足够的客户，来消化走马街商贸城23.5亩土地的开发物业？ 且看：解读走马街。 解读走马街： 走马街镇位于湖南省双峰县西北部，总面积107.8平方公里，辖70个村，1个居委会，人口6.8万，其中农业人口6.2万。1993年被湖南省文化厅命名为“群众文化(农民画)艺术之乡”。　　 走马街镇距双峰县城10公里，离娄底市区30公里，210省道自北向南、潭邵高速公路自东向西从镇中心交汇通过，区位优势十分明显，属长、株、潭、