方案-—聚金广场营销策划方案.doc

聚金广场 营销策划方案 目 录 引言 第一部分 市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分 客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分 产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分 价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分 营销通路 营销展示中心 接待中心 第六部分 营销推广 推广策略及遵循原则 营销推广工作阶段划分与工作要点 一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 引 言 对于聚金广场项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《聚金广场项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使“康联地产”品牌深入人心。将“打造大沙地标性建筑样板工程”作为聚金广场项目的开发理念。打造大沙乃至洪湖市的地标性建筑及旅游文化集中地，多元化的城市综合体。 营销策划目的 1．树立产品品牌，体现聚金广场项目的三个价值： 核心商业板块——大沙湖核心区和未来商业中心区，吃喝玩乐购一站式Shopping Mall； “核心板块 商业航母”作为广告说辞及噱头，体现大沙的天然地理优势，吸引洪湖市区的部分需求。 升值空间——聚金广场项目及项目区域具有很大的升值潜力； 2．使聚金广场具有较高的市场认可度，成为洪湖旅游餐饮商业的集中地。 3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，将康联地产以品牌开发商身份进行的后期开发铺平道路。 第一部分 市场解构 基本描述 湖北省洪湖市大沙湖农场南临长江与嘉鱼县隔江相望；北倚内荆河，与国营大同湖农场一衣带水；总场机关驻地大沙西南距三国古战场乌林30公里，到洪湖城区47公里。 大沙湖农场总面积164.7平方公里，辖8个农业分场，总人口4.03万人，水产养殖面积11.7万亩，农业耕地面积3万余亩。 大沙湖农场，如一颗璀璨的明珠，镶嵌在江汉平原东南端，洪湖市东部腹地。南临长江，与嘉鱼县城隔江相望；北倚内荆河，与国营大同湖农场一衣带水；东距九省通衢的大武汉80公里，沿途可直接上107国道和京珠、沪蓉等多条高速公路；西南离三国古战场赤壁、乌林30公里，到洪湖城区47公里。交通便利，依黄金水道，省际公路汉洪线（洪湖至武汉）、洪咸线（洪湖至咸宁）穿场而过，建有可供运—5型飞机起降的机场。土地资源丰富，国土面积176平方公里，拥有养殖水面6万余亩，耕地4万余亩。2004年9月划归洪湖市管理，实行农场和管理区二块牌子，一套班子，行使政府、企业双重职能。大沙湖农场，以境内最大的湖泊大沙湖而得名。据1982年版《洪湖县地名志）记载：原大沙湖是洪湖境内第二大湖泊，正常水位时，面积为109.8平方公里。大沙湖农场辖区原是汉阳、沔阳、嘉鱼三县分辖之地。1951年6月划归洪湖县第二区管理。1957年11月，中共荆州地委、荆州专署根据中共湖北省委指示，决定在这里开办国营农场。1957年12月，成立国营大沙湖农场管理处，下辖6个独立经营的机械农场，隶属于省农垦厅。1958年8月，根据中共荆州地委132号文件《关于国营机械农场下放到县领导的规定》，农场管理处撤销，改名为大沙湖农场，隶属于洪湖县。 1958年，来自“五湖四海”的创业者们从机关、学校、部队，从各个岗位，义无反顾地云集于此，结草成庐，拓荒为畴，开始了改天换地的垦殖建设，为这片神奇的土地掀开了崭新的一页。沉睡了千百年的荒湖，迎来了鼎沸的人声，创业者们用忠诚和顽强开始了人生和事业的新历程。面对满目的芦苇沼泽地，他们仅凭自己的双手，一把砍刀，一把锄头，向莽莽荒野宣战。 大沙湖农场属亚热带季风气候区，四季分明，气候温和，雨量充沛，平均日照时数1813.3h，日照百分率28—50%，光照充足，热量丰富，常年平