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房地产经济学课程设计 工程管理081班 熊彩娇 080602121 摘要：武汉市东西湖区金银湖，开发中等档次住宅小区或者高等档次住宅小区，并进行经济分析可行性评价。作为华中地区的经济、贸易、金融、文教、信息中心，武汉人口众多、交通方便、经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础；东西湖区（含金银湖区）交通条件及自然环境优越，是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口的重点区域，进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划，有利于促武汉市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。 关键词：金银湖 东西湖 中档住宅 高档住宅 目录 一．金银湖房地产概况 3 （一）区域概况 3 （二）市场概况 3 二．东西湖房地产市场概况 4 （一）区域概况 4 （二）市场概况 4 三．东西湖房地产潜在市场分析 4 （一）东西湖市场目标客层研究和市场定位 4 （二）目标客户层的判断： 5 四．拟建项目方案一：中档住宅小区 6 （一）建设规模 6 （二）产品方案 6 （三）投资估算 7 （四）推荐方案的SWOT模型分析 9 （五）销售前景分析 9 五．拟建项目方案二: 高档住宅小区 11 （一）项目规模 11 （二）产品方案 11 （三）投资估算 12 （四）推荐方案的SWOT模型分析 13 （五）销售前景分析 14 六．方案比选 14 一．金银湖房地产概况 （一）区域概况 金银湖作为武汉生态旅游区，内有多达2.5万亩的自然湖泊，且植被丰盛，自然绿化带层澜叠翠。自2001年始，环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰泊林、万科四季花城等项目构成了武汉少有的环湖生态居住区。该区域内楼盘在规划产品类型上以多层和联体别墅为主要建筑形态，辅之小高层和高层来满足普通百姓的购房需求。 金银湖片区内由于土地资源供应量充足，楼盘规模普遍较大，容积率较低。与市中心 楼盘动辄七八千的价格相比，性价比更高。另外随着极地海洋世界等政府大力引进的旅游项目落户，地铁二号线等公共交通的建成，商业教育配套的进驻，金银湖管委会预计在2年内使金银湖片区入住率达到常青花园的水平，满足业主的生活需求。 金银湖住宅板块位于金银湖生态保护区内，保护区东临机场高速公路，南靠金山大道，西临张柏公路，北望府河。目前已有713、730、207等多路公交车。普通住宅4500元/平米，别墅7500元/平米。从06年至今，金银湖片区均价虽没有市中心“突飞猛进”，但也稳步提高，翻了一小翻。 虽然相对中心城区相对滞后，但是睿升学校，鑫桥小学及各社区幼儿园能基本满足子女入学:。商业方面，中百超市已经进驻，沃尔玛已确定在金银湖片区开店，马池商业街也在启动中。同时随着武烟集团新址入驻金银湖，有望带动整个产业链，有利于增强板块内的人气，以及原区域游离的人员就业。政府与香港投资商洽谈某医疗器械的项目，准备引入金银湖制药工业园。加勒比黄金海岸是政府大力引进的水上旅游项目，以促进旅游促进板块腾飞。强大的产业支撑为区域房地产发展聚集人气。 金银湖作为国家生态旅游示范区，整个片区是以高尚人文住宅区为主的。同时它拥有国家生态湿地公园，应该说环境非常优美。在近两年来，市政府致力于在金银湖打造一个环湖的滨水城区，而且对城区进行了很多保护性的规划和建设。金银湖作为市郊区域的价值逐步涌现，也越来越受到人们的追捧。因此，金银湖具有很大的升值空间。 （二）市场概况 金银湖区域市场应该说是从2000年“碧海花园”项目的开发作为起点，在2005年则达到开发高峰期。项目的集中上市造成了区域供应体量的放大，而2006年的新盘上市导致了供应持续增加。 2006年金银湖区域总供应量达到127.69万平方米，占整个东西湖区域总供应量的80.8%。2006年金银湖板块销售量为52.32万平方米，销售去化率41%。由于区域内项目多为大体量项目，后续存量较大，这将加大区域市场压力。2005年房地产市场的行情看好使得整体市场价格上涨较快，这点在金银湖板块的项目体现的尤为明显。2005年东西湖区域房地产均价为2603元/㎡，而同期金银湖板块房地产均价则达到2935元/㎡，超出区域均价12%，显示出金银湖板块在东西湖区域内的重要地位。 金银湖区域内项目可以分为两类：一类是环湖路沿线楼盘，一类是板块内金山大道沿线楼盘。前者的开发属于数量和体量上的扎堆，其配套和交通相对处于劣势，因此价格都属于中等偏低水平，形成了区域特点；而后者开发更注重项目自身品质的打造，且交通条件比前者更加便利，因此价位多属于中高水平。 二．东西湖房地产市场概况 （一）区域概况 东西湖区位于武汉市西北部，属于城郊板块，北接孝感，西临汉川，东起黄陂区而南承江汉