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社区商业研讨报告 编写：木一杰 2011年5月27日 主要内容 一、社区商业开发运营对比 二、社区商业在城市商业中的定位 三、社区商业的建筑规划设计 四、社区商业的配套规划 一、社区商业开发运营转换 现在社区商业开发量越来越大，是商业地产开发其中特性之一。但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上： 1、粗放式规划——在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不 规则现象严重，逢街划铺，铺位大小不一。 2、粗放式营销——发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响。 3、粗放式定价——缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。 社区商业开发运营对比 随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。 如图（珠海仁恒星园商业街） 二、社区商业在城市商业中的定位 城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的旧社区商业，面临重大变革。社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。 社区商业在城市商业中的定位 1、零售巨头抢占社区“根据地”。 零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。 超市、百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营风险和压力。正是这些“供”与“需”的碰撞，产生了以大型商业为主导的新型社区商业中心。 社区商业在城市商业中的定位 2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。 社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民消费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉3元钱，一元就献给了社区商业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。 目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在40％左右，由此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空间。 社区商业在城市商业中的定位 3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。 城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集聚——扩散”的发展趋势。 即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商业利润。日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民