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论房地产项目开发的设计管理 　　摘要：区别于政府投资项目开发的房地产项目开发，以其较大的规模、齐全的配套、美丽的环境、有偿的居住，己成为当下人们选择居所的主要方式。在整个纷繁复杂的房地产项目开发过程中，设计管理工作贯彻始终，是各项管理中最为核心的部分，举足轻重。本文试对房地产项目开发过程中的设计管理进行论述。 　　关键词：房地产项目开发；设计管理 　　文章编号：1674-3954（2013）09-0021-02 　　1 房地产项目开发的特点 　　房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。 　　房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。 　　2 设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用 　　设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。 　　与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。 　　3 房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程 　　3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段 　　对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：①设计承包商的选择控制阶段；②概念设计管理阶段；③扩初设计管理阶段；④施工图设计管理阶段；⑤分项设计管理阶段；⑥景观设计管理阶段；⑦室内设计管理阶段；⑧主体扩初设计管理阶段；⑨主体施工图管理阶段；⑩主体施工图管理阶段；（11）设计变更管理阶段；（12）设计材料设备选型定板阶段；（13）销售示范区装修设计管理阶段等。 　　上述各阶段以设计承包商为重点开展相关设计工作，房地产建设单位则主要是组织设计、配合和提供设计条件、控制设计规模、工程质量、工期与投资、组织审查和批准文件、协调设计外部协作关系、提供外部条件等。 　　3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程 　　除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容： 　　（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20万m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。 　　（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。 　　（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。 　　（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。 　　（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。 　　（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。 　　（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。 　　（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。 　　（9）控制和审查施工过程中的设计变更。 　　（10）组织质检、竣工验收、项目后评价等工作。 　　（11）做好勘察、设计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。 　　（12）为勘察