龙德广场开发设计的总结.docVIP

把握商业精神 (龙德广场开发设计的总结) 序:龙德广场项目概况------ (龙德广场外景照片) 龙德广场开业至今已有一年有余.温故而知新,回顾自2005年初至2008年6月开发建设期的工作,其中的经验及教训是很值得总结的,2008年后的购物中心的运营也会从另一方面反馈前期设计思考的实际效果,下面从六个方面尝试整理. 一,龙德广场前期定位; 二,龙德广场设计策划; 三,龙德广场设计与营销; 四,龙德广场设计与工程; 五,龙德广场设计与运营; 六,龙德广场模式探讨; 一,龙德广场前期定位 做甚么? 一个项目的操作有两种模式:1,决定了做甚么然后进行选址;2,先有了项目地块然后决策做甚么.龙德广场项目属于后者.龙德广场前期决策做甚么我们做了大量研究工作.物流中心?建材中心?住宅?酒店?办公?综合体??????? 方向: 地段,地段,还是地段.(李嘉诚) 决定做甚么首先要制定出决策的方向,一要深入分析地段的各种属性:经济,社会,人口,发展.二要根据企业自身特点看有能力做甚么. 地段属性的充分细致分析与挖掘是一切决策的基础. 项目位于北京市昌平区东小口镇中滩村大街，朝阳区与昌平区交界处，立水桥向北约一公里。 1,地理位置处于北京市中轴线上.北五环外. 2,北京历来北部为上风上水. 3,所在区为昌平区,经济不算太发达.4,基地南侧近朝阳区,昌平区交接处. 5,此处重要政府机构缺乏,昌平区政府还在项目北部. 6,区域社会配套极度缺乏, 7,天通苑是中国目前最大的经济适用房超大型社区. 8,居住人口众多,属北京新兴的大型居住板块 9,人口构成年轻人为主体. 10,借奥运东风,城市建设如火如荼,日新月异. 总结上述各项考虑到该地块的独特的战略性优势,决定以发展的眼光看问题,借助奥运的历史契机,紧紧抓住商机. 在大方向确定后,还有大量的研究工作要做,我们邀请了第一太平为我们做项目策划研究.也请交通部门为我们做交通分析,还有环评公司做环境评价报告,上述分析报告并不是追求形式上符合政府的需要,而是真正的从项目出发,扎扎实实的去做,为项目的下一步推动产生实质的推动.后来项目的进展也印证了上述工作的实效性,上述工作中我们自己的态度与出发点决定了一切. 购物中心的确定: 我们研究了物流中心?建材中心?住宅?酒店?办公?综合体等多种功能定位设想后,综合比较 物流中心--- 办公--- 酒店--- 住宅--- 商业---(展开:人流,交通,居住人口,商业空白,核心及展示优势) 基于市场分析最后确定龙德广场一期定位于购物中心,二期定位于酒店管理式小户型公寓.二期产品国内相对比较成熟,购物中心在中国还属较新型的商业模式,我们将购物中心的研究设定为工作的重点. 二,龙德广场设计策划; 如何考虑规划设计问题 1,购物中心的设计及商业研究: 购物中心在中国属新生事物,上世纪90年代后才开始在中国起步,要想把握好购物中心的开发首先应重点研究购物中心的发展历史,发展规律及发展趋势.我们查阅了大量的资料,以求对购物中心有更深的理解: 购物中心也称shoppingmall,起源于60年代的美国,第一个出现在美国的郊区,拥有大规模的占地,大面积的停车场,多业态的商业组合. 由于社会商品及消费内容的日益丰富,人们的消费生活日趋丰富,加以汽车的私人化的发展,购物中心模式应运而生. 商业形态由起始自发形成的集市,街铺发展成大型百货,继而又分化有各类超市,人们的时间观念的加强,上述商业类型的集成起来,结合餐饮,影院等其他消费类型形成单一体量的商业综合体.通常有几家大型主力店,中小面积的街铺,各类餐饮及影院,健身等休闲娱乐.室外商业环境室内化,营造逛街式生活方式. 2,购物中心规划及建筑设计同其他产品类型的区别: 从使用广度分析购物中心设计同住宅办公有很大的不同.住宅及办公的客户类型较单一,购物中心要兼顾业主,商家,买家的各方面考虑,绝不是一次就能设计完的,要有个漫长的研究过程,立面仅仅是设计中一小部分,重要的是逐步将各方意见汇总起来,由宏观到微观按步骤把握.如果前期的问题没搞清楚就开始后面的工作就容易方案翻车.一定不能闭门造车. 3,购物中心设计中商业规律的把握 研究商业规律至关重要,大店是起到稳定拉动作用,中小店是项目的利润增长点.要充分形成人流,利用人流.区分商业目的性消费及随机消费的建筑布置要求,合理分配界面,时刻提醒寸土寸金,但要有商业价值.提升商业价值的必要浪费是必要的,不能为了出面积而出面积.街面长度比纯粹的面积更重要. 4,购物中心使用方的关心 购物中心一定要考虑效率问题,日后经营成本问题.对每一个商家而言他注重的是他的周边状况,地下通道或一颗大树正对这商家大门可能都是一个不能接受的局面. 5,购物中心商业策划先行的