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借名买房的故事 回顾案情 张某与王甲系夫妻关系，王乙与王甲系兄弟关系。张某、王甲曾购买房屋一套。按当时银行要求，购买者需要有固定收入或者是公务员方可办理按揭贷款。张某、王甲因不符合该条件，便以王乙的名义办理按揭手续，其中首付款系张某交付（收据名为王乙）。此后，开发商将房屋交付给张某、王甲，张某、王甲对房屋进行装修并入住。后开发商与王乙签订《房地产买卖契约》，同日王乙与银行签订《房地产抵押合同》。房产管理局亦向王乙颁发了房屋所有权证书。 回顾案情 结果发生了什么 回顾案情 回顾案情 王乙辩称，诉争房屋系其所购买，由于其与张某之间的亲情关系，其购买房屋后，将房屋借给张某夫妻二人居住。 通过法律行为取得不动产所有权的要件： 本案中债权行为如何界定？ 谁是买房的一方当事人？ 张某？ 王乙？ 民事实体法律关系如何认定？ 本案事实认定 本案诉争的房屋购房时系张某、王甲借用王乙名义购买,购房首付款系由张某支付,按揭贷款由张某偿还,该房屋在交付后一直由张某和王甲居住和使用。 第三十三条　因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利 第六十四条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 王乙的行为如何定性？ 隐名代理：代理人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同的情况，依法产生代理的法律后果。 《合同法》第402、403条。 产权登记能说明什么？ 房屋产权登记仅是一种行政审查,属于行政确认,而非行政确权。当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。 《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。 物权效力与合同效力的区分规定。 原告张某是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼? 行政诉讼只是对该行政行为是否合法意义上的判定,并不是对民事实体争议作出的最终判断。 民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属,不受既有权利凭证的限制。 民事判决一旦生效,权利人可根据其确权内容直接申请登记机关,重新办理登记手续 借用他人名义贷款是否影响本案？ 本案结论 支持张某的诉讼请求，由张某取得房屋所有权。 张某可根据民事诉讼判决要求王乙变更房屋登记。 * 小组成员：王梦洁、邱亚飞、韩雪莉、李真真、张晓慧 王乙 王甲 张某 ★首付款系张某交付（收据名为王乙） ★张某按月支付贷款 ★开发商将房屋交付给张某、王甲，张某、 王甲对房屋进行装修并入住。 张某以其才是诉争房屋的所有权人为由，提起诉讼, 请求法院依法确认诉争房屋所有权归其所有。 ★发商与王乙签订《房地产买卖契约》，同日王乙与银行签订《房地产抵押合同》。房产管理局亦向王乙颁发了房屋所有权证书 ★我国房地产法律和《物权法》的相关规定，应以产权证书为准确定房屋的所有权， ★已办理了产权登记手续。 ★张某如对产权有异议应当通过行政诉讼解决纠纷。 (1)诉争房屋的所有权属原告张某、王甲所有,还是属被告王乙所有 (2)原告张某是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。 本案一审的争议焦点是: 债权行为 物权行为 建立民事实体法律关系，买受方取得不动产所有权的民事权利 不动产登记 《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力…?…但法律另有规定的除外。 一句话：借名买房是真是假？ ？接收房屋、房房屋的居住、使用情况 ？还款情况 ？支付购房款 ？购房时双方当事人的真实意思表示, 王乙不能提供充分证据证明其为该房屋的实际购买者,其请求缺乏事实依据,法院不予支持。 购房者 银行 开发商 借贷关系 买卖关系 第五十二条有下列情形之一的，合同无效 （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 *