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昆山纯高、南京顺天案例分析 法律合规部 二0一三年六月 * 安信信托-昆山纯高案 一、交易主体：安信信托、昆山纯高投资开发有限公司（简称：昆山纯高） 二、交易结构： 安信信托的本意是向昆山纯高发放信托贷款，因昆山纯高并不具备房地产开发二级资质，采用了“资产收益权信托” 。由昆山纯高作为信托计划的委托人将其合法拥有的“昆山?联邦国际”项目的基础资产收益权作价6.27亿元交由安信信托设立财产权信托。其中优先信托受益权规模为2.15亿元，由社会公众投资人投资取得，等投资资金在信托成立并生效后一次性支付给委托人即昆山纯高。 在房地产登记部门不承认受益权作为抵押登记主合同的情况下，为保证资产收益权，安信信托又与昆山纯高另行签订一份《信托贷款合同》，以在建工程提供抵押。 * 安信信托-昆山纯高案 三、案由： 昆山纯高并未能按《财产权信托合同》约定的时间节点在信托专户内存入最低现金余额，在原定的信托计划期满时，也未能兑付资产收益权款项。 * 安信信托-昆山纯高案 四、过程： 昆山纯高未能按《财产权信托合同》约定的时间节点在信托专户内存入最低现金余额，在原定的信托计划期满时，也未能兑付资产收益权款项。多次交涉无果后，安信信托将昆山纯高状告上海市第一中级人民法院。并向法院申请查封上述抵押的“昆山·联邦国际”项目和在建工程，并通过拍卖等方式收回债务。 * 安信信托-昆山纯高案 五、一审判决结果： 上海第二中院认为，《信托贷款合同》的还款方式采用信托合同中对信托专户最低现金余额的约定方式，该合同依附于信托合同而产生，原告发放贷款的有违信托合同约定。故原告将2.15亿元以贷款方式发放给昆山纯高公司，现以被告未偿贷款为诉由，显属不当，本案纠纷的性质应定为营业信托纠纷。 同时，法院认为《信托贷款合同》是实现抵押权登记的形式，双方达成了合意且已办理抵押登记手续，未违反法律法规的强制性规定，因此应当承认抵押权的存在。 法院对安信信托依据此合同诉请的利息、违约金、罚息予以驳回，只承认信托合同中的信托本金及罚息部分。 * 安信信托-昆山纯高案 六、总结（一审） 1、财产权信托作为信托的一种模式暂时得到了法院司法的确认； 2、根据信托合同或其他债务性文件创设出的《贷款合同》或类似的用于办理抵押登记的合同如未实际履行，则被法院认定为无效； 3、法院倾向于从交易的实质对抵押权的有效性进行裁断，在双方指向明确（为信托提供担保而创造贷款合同作为形式）且合意真实有效的情况下，认可抵押权的有效性。 4、在以后类似的交易结构中将会出现新的案例，该案例因为未能得到终审确认因此还应继续跟踪观察后续进展。 * 安信信托-昆山纯高案 七、启示 1、该类交易结构（资产收益权信托无回购的模式）中信托合同为交易的核心，因此所有的交易要素包括违约事项等应体现在信托合同的条款中。 2、在我司业务中应避免同一笔交易构建出2种法律关系的情形，以减少争议，提高处置效率。 * 华宝信托-南京顺天案 一、交易主体： 华宝信托、南京顺天实业有限公司 二、交易结构： 　　 华宝信托 信托计划 南京顺天 委托人 房产抵押、股权质押 信托财产 收益分配 受托管理 南京顺天老板 连带担保责任 购买股权收益权 回购股权收益权 保管人 资金保管 * 华宝信托-南京顺天案 三、案由： 2012年12月8日，南京顺天第一笔溢价款即宣告无法支付。双方经过协商，将1000万元溢价款缴纳时间定为信托期满两个月，也即2013年1月8日，最迟不晚于2013年1月25日。之后华宝信托发现，12月17日，南京顺天就已经被案外人（其他第三方企业）起诉，并且上述信托项目的质押股权、腾飞创造中心房产等资产已被该案外人查封。同时，南京顺天并没有将这些情况告知华宝信托。 * 华宝信托-南京顺天案 四、过程： 发现上述问题后，华宝信托马上在上海对南京顺天提起诉讼，以保全和查封抵押、质押资产。6月18日，双方诉讼开庭。庭审中，华宝信托除了诉请2.5亿元信托资金外，还要求南京顺天支付5650万元股权收益权回购溢价款。　 南京顺天认为，双方并没有发生股权的划转，因此上述信托合同并不能成立，双方是借款关系，而非信托关系，以5650万溢价款计算，其利率超出法律认可的贷款利率。 　　同时，南京顺天对信托提前终止也表示了异议，“2013年1月25日是最后缴纳1000万第一期溢价款的最后期限，但华宝信托1月4日即向法院提起了诉讼，与约定合同条款相悖。同时，南京顺天对借款提供了股权、房产、担保多重保障，不影响还款，提前诉讼查封侵犯了被告利