物权法小产权房2015解析.ppt

小产权房和大产权房的区别？ 小产权房 大产权房 1.在农村集体土地上建设的房屋 2.产权证由乡政府或村政府颁发（实际上没有真正产权） 3.未缴纳土地出让金 1.市场商品房 2.产权证由国家部门颁发（拥有完全产权） 3.开发商以及缴纳土地出让金，进入二级市场时无需再次缴纳 小产权房：在农村集体土地上修建房屋的产权，得不到国家的产权认可而只是由乡镇政府发放某些证明的被称为小产权。 小产权房产生背景 (l)我国城市化迅速推进 在城市化进程中城镇土地不断向农村扩展，道路交通建设不断完善，城镇人口增加导致住房需求激增等，都是小产权房得以发展的重要条件。 （2）城乡二元经济结构 城乡二元经济结构是指城市现代工业和农村传统农业两种经济并存，这种二元经济结构导致了农村和城市在许多方面的差异。造成贫富差距扩大、地区发展不平衡、城乡文化素质差距的扩大等问题，使得农村产品市场难以扩张，农民的收入增加受到严重影响。同时，也产生诸如小产权房等多种社会问题。 (3)房价虚高同时住房保障体制不健全 (4) 新农村的建设 现状：开发模式 (4)直接将集体土地私白出让给开发商建房有部分集体经济组织在未办理任何手续的情况下，直接将集体土地使用权出让给开发商， 由开发商进行物业开发，对外出售 开发模式 (l)宅基地的变种 将在合法取得宅基地上建造的房屋对本集体经济组织以外的人员出售或出租 (3)基层干部与开发商合作建房 (2)集体自建住宅剩余房 屋对外出售 现状：销售价格状况 政府对小产权房的管理 第一PPT模板网： 禁止农村建造和出售小产权房 发出通知提醒城市居民不得购买小产权房 对部分小产权房进行查处 趋势 第一PPT模板网： 虽然小产权房近几年来发展迅猛，但因其逐渐缺乏生存和发展环境，很快将会失去其生命力，终将会退出市场。 其原因归咎于以下三方面; 1.国家出台的禁止小产权房开发建设的有关政策将产生其应有的 效应。 国家政策上对小产权房的禁止丝毫没有松懈，小产权房购买者更加谨 慎，期房的销售格外困难，因为小产权房住户最担心的是期房建设期间开发商跑了或被政府拆了，所以购买小产权房风险加大。 2:随着我国城市住房保体系障的日益完善，以及国家加强对廉租房、经济实用房建设的投入，在较好地解决了城市中低收入者的住房问题后，小产权房将缺乏需求，其开发建设必然会逐渐收缩。 3:城市房地产价格理性回归，小产权房的销售市场将出现萎缩。2008年城市房地产价格下降，小产权房的销售也受到影响。城市房地产价格的下降而吸引的商品房正常需求回归，直接影响了小产权房的销售，致使开发减缓。虽然至今仍有新盘发售，但开盘量减少，并且价格更低，投资风险将更大，理性的投资者将退出小产权房开发建设 小产权房产生原因 1农村土地产权制度的缺陷 2农村土地管理的薄弱 3城市房地产价格虚高 4住房保障体系不完善 小产权房产生原因 1农村土地产权制度的缺陷 (1)农村土地产权主体模糊 《土地管理法》第10条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;己经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;己经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。 (2)土地使用权不充分 (3)土地财产权益不完整：城市化建设对土地需求的增加，土地不断升值，农民土地被征收时却分享很少的土地的增值收益。 小产权房产生原因 2农村土地管理的薄弱 (1)宅基地管理混乱 未经批准擅自占地和采取欺骗 手段骗取批准宅基地的情况也很多，或隐瞒己有房屋，或虚报家庭人口、变更户籍等骗取批准宅基地。同时，有大量宅基地闲置，由于我国城市进程，己经约有2亿一3亿农民从农村转向城市就业、居住，使得全国2亿亩农村宅基地中有10%一15%处于闲置状态 (2)农村建设用地管理不力 目前我国城镇建城区5700万亩，承载着5.7亿人;而 农村建设用地2.54亿亩，只承载着7.4亿人。农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍，数量可观的农村集体建设用地并没有得到有效的利用，存在大量粗放使用和浪费的现象’污才’ 3城市房地产价格虚高 小产权房产生原因 4住房保障体系不完善 (1)政策落实不到位 国务院将建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，修改为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”，把大多数家庭的住房推向了市场，此后房价一路鹰升。 中央稳定住房价格的调控政策和措施，增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房的供应。但一些地方政府与房地产行业的利益紧密相联，高房价会给地方带来更