SOHO中国冲到天花板.docVIP

SOHO中国冲到天花板 　　SOHO中国董事长潘石屹从来没有这样急迫过。为了证明公司从散售到自持物业的转型成功，他在多个公开场合反复提及这个话题。 　　8月20日，SOHO中国发布中期业绩时专门制作了两段视频，由潘石屹与SOHO中国联席总裁张欣分别用中英文进行说明。视频一开始，潘石屹就迫不及待地说：“今天我可以非常高兴地告诉大家，SOHO中国的转型成功了。” 　　他的信心来自于漂亮的数据。财报显示，截至今年6月30日，SOHO中国营业额达25亿元，同比增长103%；净利润达21亿元，同比增长242%；核心净利润（不含投资物业评估增值）为5.37亿元，同比增长130%；核心纯利润率约为22%。 　　不过，一个关键数据被忽略了――在SOHO中国的中期收入中，其租金收入约为8600万元，在25亿元的总营业额中占比仅为3%。也就是说，SOHO中国的业绩良好表现，主要来源于销售，而非潘石屹一直宣称的租金收入。去年8月对外宣布转型后，他在接受《财经天下》周刊专访时，曾提到未来3年租金收入将是公司的主要收入来源。“5年后，SOHO中国物业的年租金收入将超过40亿元。”他乐观地说。 　　显然，潘石屹的乐观正在被诸多现实困境所击溃。 　　SOHO中国要想成功转型，就需要搭建物业管理团队，在这方面形成自己的品牌。而潘石屹的“牌”仅仅是4年前成立的物业公司―这个脱胎于香港地铁物业公司的物业管理体系已经有2200多人，逐渐接管了SOHO近九成的项目。“我们都是采用中国香港和英国的标准。”潘石屹说，由其管理的北京建外SOHO东区平均租金高过了不受其管理的西区。 　　不过，该物业公司交出的成绩单并不令人信服。上海的SOHO世纪广场是潘石屹第一个全部自持的项目。据星展银行的一份报告显示，直到今年3月，其出租率也只有60%。北京银河SOHO的出租更是不乐观。一位从SOHO中国销售团队离职的员工向《财经天下》周刊表示，他本来是打算自己创业成立中介公司，主要业务是出租银河SOHO房产，但如今，由于这个项目出租率非常低，他已经准备将自己的公司关门，重新找一家公司上班。 　　也有SOHO中国员工对《财经天下》周刊承认，对外宣称转型的SOHO中国，其主导思维还是以销售为主。以北京前门项目为例，这是其斥资17.7亿元收购的总体量5.47万平方米的项目。从去年至今，包括九龙斋、王麻子、周大福等多个品牌相继撤退。除了有前门作为旅游景点的客源问题，SOHO中国物业管理公司的服务思维还停留在散售阶段也是造成品牌流失的重要原因。截至6月底，前门出租率只有64%。 　　当自己的物业管理公司指望不上的时候，潘石屹吸引了大量的中介公司，但他们也同样遇到了无法逾越的困难。 　　SOHO的项目之前是针对散售客户的特点建造，整体建筑多呈自然流动的不规则风格，在空间上讲究小而灵活，这与其自持后主要面向的跨国公司需求不同。所以，很多公司并不愿意租赁SOHO写字楼办公。 　　这样的现实让SOHO中国不得不在租金上妥协。以SOHO世纪广场为例，其租金水平由最初每平方米每天9元调整至目前每平方米每天7.5元的平均水平，出租率才得以上升。但如果降低租金成为其自持项目的常态，无疑会对SOHO中国的资金状况造成不小的压力。 　　实际上，SOHO中国当初选择转型更多是被逼无奈。尽管潘石屹一直对外宣称是因为写字楼的旺盛需求才决定转型，但原来散售模式带来的麻烦才是主因。 　　2009年12月6日，近百名 SOHO项目的投资客聚集在尚都SOHO闹事。他们称，因为相信了SOHO中国的口头承诺（开发商持有30%至60%、统一招租、回报率达8%）买了房子，但这两个楼盘人气一直不旺，他们都在赔钱。5个月之后发生的建外SOHO物业与业主之间的欠费、停电争议，也最终让潘石屹不得不组建自己的物业公司，以垫付4200万元欠款的代价接管建外SOHO东区。 　　除了业主的麻烦，政府也痛下决心出台了一系列限制散售政策。 2011年初，北京市住建委发布通知，规定已建成非住宅项目严禁擅自分割出售。在上海，也有越来越多的商业地块被明确要求不得散售。潘石屹当时对此十分无奈：“全中国就只有SOHO中国一家散售，不如直接写一条SOHO中国别进来，一样的。” 　　“卖房子是SOHO的强项，当自持出现过不了的坎儿，项目就还得靠卖。”上述SOHO中国离职员工说。尽管政府不允许散售，但SOHO可以整层或半层销售。以银河SOHO为例，这个原本要全部持有的项目，目前已经有140套写字楼（或商铺）打算出售。 　　当然，无论是物业团队的思维转换还是建筑风格的变动，对于还在转型中的SOHO中国来说，都需要一个过程。一个商业地产想要获得稳定持续的租金收入，一般也要有10年以上甚至 17至20年的培育期。但以快进快出、短小灵活为主