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试论新形势下房地产企业的资本营运 　　摘 要：近几十年来，房地产发展迅速，在国民经济中所占的比重越来越大。房地产行业要想快速的发展在资本的运行方式方面不仅要合理还要恰当，这也是房地产健康发展的关键所在。文章针对房地产行业不仅讨论了资本营运方面的理论知识还分析了为什么要加强资本运营。鉴于文章所分析的理论知识和必要性，以某公司为例提出了在运营方面的合理规划以及一些建设性意见。 　　关键词：房地产企业；资本运营模式；模式创新 　　房地产发展迅速，在国民经济中所占的比重越来越大，近几年更是起着支柱作用。由于最近几十年的突飞猛进，我国房地产的投资额也越来越大。然而快速发展的背后也隐藏着问题，比较明显的是从2003年至今，都存在的一个现象就是个别地区对房地产的投资过热和房价高且持续上涨。而这种现象在一些大中城市较为明显，像北、上、广这些一线城市，房价大幅度的升高，随之中国的房势也出现了各种各样的问题。例如：由于房价的快速上涨，房价上涨迅猛，导致住房供不应求；有些人购房仅仅是为了投资，造成了很多房屋都无人居住；还有部分人对地皮进行投资，致使地价一路飙升；虽然对房地产的投资越来越多，但是这些资金均来源于银行贷款等。政府部门为了能够更好地操控房地产行业、控制好房地产的规模、使房势的价格处于稳定状态，制定了一系列的规定和政策，以便于政府能够好好的调控市场。因此，房地产企业企图利用加强资本运营来打破现在的局面，以求跨过这次危机，取得长远快速的发展。 　　1 房地产企业资本运营理论分析 　　1.1 资本运营的概念。所谓资本运营是指以利润最大化和资本增值为目的，以价值管理为特征，将企业的各类资本，在企业内部各部门之间，或与其他企业之间进行流动与重组，实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组，以使本企业的价值最大化。 　　1.2 房地产企业的资本运营方式。房地产这个行业，资本运营这个环节是很重要的，而资本运营又包括了几个方面，主要有融资过程、投资过程以及资本结构优化过程。 　　1.2.1 融资过程。房地产企业的融资方式有很多，主要有商业银行贷款、房地产抵押融资、债券融资、房地产信托融资以及股权融资等方式。 　　1.2.2 投资活动。房地产企业的投资活动主要涉及投资方向、投资方式以及项目投资所处区域等。 　　1.2.3 资本结构优化。房地产企业的资本结构优化是指相关企业通过兼并收购、资产重组等方式，对企业的资本重新组合，达到优化资本结构的过程。 　　2 房地产企业加强资本运营的必要性 　　2.1 房地产行业最近几十年发展迅速，在国民经济中所占的比重越来越大，而国家对房地产业发展干预措施较少，因此，房地产企业在资本运营方面要给予加强。2003年8月出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在这份文件中政府确定把房地产加入到能够推动国民经济快速发展的支柱性产业行列中。 　　2.2 房地产企业会随着土地政策的变化而变化，而关于土地的这些政策也是资本运营得以正常运营的基础。2004年国土资源部的71号文件终止了经营性土地协议出让这一方式。到目前为止，以“招拍挂”为主要方式的土地公开出让成为土地供应的主要渠道。之后，闲置土地的管理成为了国家管理的重点之一。随着国家关于土地政策的颁布，使得房地产企业在土地储备方面有了一定的困难，一定程度上遏制了炒房企业的发展，与之相反的是，对于那些资本运行能力较强的房地产企业是一个很好的发展机会，有利于提高其竞争力。 　　2.3 资本运营的主要来源就是信贷政策，而目前的资本运营处于收紧状态，这也是影响资本运营的关键所在。2003年，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，把房地产行业的信贷要求提高了，因此国内的很多银行对房地产的贷款要求也越来越严。2004年，国务院13号文件将房地产开发项目的资本金比例提高到35%以上。信贷政策的收紧扼住了房地产企业资本运营的命脉，资金链紧张的房地产企业面临被淘汰的危险。 　　3 北京正阳恒瑞置业公司资本运营规划 　　由于文章在上面所作出的关于资本运营的论述，根据这些理论，文章对资本运营做出了一个规划。 　　3.1 市场运作上市。现在经济发展很迅速，科技的更新换代也越来越快，市场更像是一场没有硝烟的战争，要想做出来成就就必须要有资本，以此作为平台，使产业资本与金融资本有机结合，促进企业健康快速发展。从现在的情况来看，企业市场能够不依赖其他机构且规范的进行，而且有自己的财务。而这些条件是一个能否上市的基础，也是房地产企业资本运营的一个重要发展方向。 　　3.2 发行企业债券。现在的公司都面临着一个共同的问题那就是资金不足，而这个压力不仅会使项目工程款的资金不充足还会带来一个更大的压力，那就是还贷。鉴于这种种原因，现在的融资渠道不再局限于过去的方式，申