案例研究-CBD-世联-CBD研究成果及借鉴.pptVIP

* 物业功能配比小结 新中心区核心 新 宿 上 海 深 圳 用地面积 270公顷 220公顷 其中浦东170公顷 413公顷 其中CBD 0.8公顷 总规划规模 600万平方米 浦东400万平方米 300万平方米 住宅：办公：商业 5：5：2 5：7：2 7：6：2 根据相关研究结果： 结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做 参考； 结论2：上海作为国内较成功的、以金融行业为主的CBD， 商务办公发达，与本地块无可比性，不做参考。 * 物业功能配比小结 结论3：与深圳CBD具有可比性 体量和指标相似： 深圳CBD占地0.8公顷，建筑面积300万平方米，与本地块指标 相似（本地块占地0.66公顷，建筑面积250万平方米），具有 参考价值。 启动方式相似： 深圳CBD以政府主导市政设施、发展会展经济、住宅启动紧随 其后的方式进行CBD的成功启动与本地块的现状相似，具有参考 价值。 * 物业功能配比小结 结论4： 写字楼的消化量与各城市的经济发展水平有关。 取深圳、南通2003年GDP情况作为经济发展水平的 依据进行分析测算： 深圳GDP：3000亿元 南通GDP：1000亿元 比例 3 ：1 深圳03年写字楼消化量：20万平方米 南通03年写字楼消化量：6万平方米 比例约 3 ：1 写字楼消化量与GDP情况存在等比关系 * 物业功能配比小结 故可近似认为： 南通CBD物业比例关系与深圳相似 住宅：办公：商业 = 7 ：6：2 * CBD的启动模式 * CBD的启动模式 从以下几个方面研究： 空间次序 功能次序 交通配合 * CBD的启动模式 深圳CBD平面 南区与北区 景观绿轴 景观干道 2条地铁线 居住区 居住区 少年宫 图书馆 市民中心 高交会馆 商务办公 商 务 办 公 商 务 办 公 居 住 区 居 住 区 * CBD的启动模式 基本规模 用地规模：总用地面积4.13平方公里 建筑容量：总建筑面积为750平方米 人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999—2001 深圳CBD 建设次序 进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动 投资启动 中心区主干道基本完成 投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中； 中心区基础市政设施“七通一平”基本完成； 成功拍卖出让一块居住用地； 中心区城市公园建成； 和黄、中海、深业、居住项目开工； 六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；； 中心区进入高速发展期； 高交会馆正式起用； 新中心区地位已经确立； 居住项目竣工投入使用； 江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成； * CBD的启动模式 深圳CBD启动模式——成功的案例 开发的空间次序：由CBD外缘建成区向内核建设 开发的功能次序： 住宅---高交会馆----城建公园/江苏大厦---市民中心 /国商---写字楼/酒店/市政六大工程/中心区住宅/会展 交通配合：公交系统、地铁 * CBD的启动模式 深圳CBD启动模式——成功的案例 借鉴1： 启动物业：住宅+产业化公建（高交会馆） 政府主导的会展经济将高交会馆打造为 产业化公建，通过大量的展会人流，拉 动市场需求，带动其他产业。 本项目因体育会展中心建设中，与深圳中 心区的启动有相似之处。 * CBD的启动模式 深圳CBD启动模式——成功的案例 借鉴2： 商业物业启动时机不当。 商业物业形态：大型购物公园 设计失误：外部封闭，将街铺变为内街； 位置失当：位于CBD中心处，无商业氛围； 启动时机失当：在开发中前期启动，无消费人流。 * CBD的启动模式 广州CBD平面 东区与西区 景观绿轴 高尚住宅区 商务区未完全形成 * CBD的启动模式 基本规模 用地规模：总用地面积6.6平方公里 建筑容量：